众文网1.研究地价与房价的关系用什么分析方法
一、房价与地价 （一）房价与成本 土地成本是房屋成本的重要组成部分。
因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。 在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。
有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。
供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。
对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。
即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。
但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。
如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。
同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。
在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面（当然也会考虑其它因素）来决定是否投资。
（二）地价在房价形成中的作用 当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨。
一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。这两种观点都是不全面的。
房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。
在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。
由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。
需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。比如，房价上涨会受到有效需求的约束，不可能无限制的一路上涨；大众的心理预期随时会变化，不可能总是看涨；开发商投资会受到宏观调控的制约；土地购置量会受到土地供应计划和土地规划的制约等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平”为依据，推论“2005年上半年全国土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅”，进而证明土地价格高涨推动房价上涨，但这种推论是站不住脚的。首先，数据来源不同。
该观点引用的土地价格数据来源于国土资源部，房价数据则不知来源于何处。不同的数据来源，其统计部门、统计方法都有差异，简单的比较显然会有较大的误差；其次，数据口径不同。
土地平均价格是土地出让价格的平均值，包括了协议出让价格和招拍挂出让价格；而且这里的土地也不仅指房地产用地，还有其它行业的用地。全国平均房价以房地产项目为统计对象，其中又包含经济适用住房的价格，而 经济适用房的土地是划拨的。
两者的统计口径不同，又怎能比较呢？ 即使数据来源、统计口径方面具有可比性，也不能简单得出高房价是高地价推动的结论。从成本角度考虑，房价的涨幅等于房价各构成部分涨幅的加权和。
因此，某项成本对房价的影响程度，一是取决于该因素在房价中的比例，也就是该因素对房价的影响权重；二是取决于该因素的上涨幅度。只有比例大且上涨快的因素才是推动房价的主要因素。
仅仅因为土地的上涨幅度高于房价的上涨幅度，就认为地价推高了房价的观点是不客观的，至少是不全面。例如，建安成本占房地产开发成本的比重也很大，其对房价的影响是不能忽略的。
地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分，其内涵是不同的。
毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。
协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价（包括生地熟卖的情形），所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是。
2.有关房地产价格影响因素的论文 3000字
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。
关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20%；建安工程约为35%；“大市政”配套约占15%；各种税费约占10%-15%；开发企业的利润约占15%-20%。
本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。
我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。
现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。
协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。
与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。
房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。
我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。
大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。
为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。
只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。
建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中。
3.房价与城市发展的关系
房价与城市发展的关系就是紧密相连的，因为两者是相辅相成。
凡是经济发展好的城市房价没有不上涨的，相反，人口减少，经济形势不乐观的城市房价不涨反降，市场又一次显示了自己的力量。北上深房价坚挺，经济形势也最好。
只有高房价才能优胜劣汰，市场总能找到一种办法让配置和人员达到某种平衡，要是一二线城市如三四线城市一样的房价，可想而知，北京和天津会成为一个城市，长三角会成为一个城市带而不会流多少农田。 房价有升必有降，这是经济发展的规律，可升多少降多少，却不是任何人可以预测的，特别是资源配置仍在向一二线城市集中的时候，特别是青年人就业仍然选择一二线城市的时候，刚性需求这么旺盛，有钱人在一二线城市买房的愿望这么强烈，房价即使能降，降不多少。
扩展资料： 市场是无情的，中国的城市化进程仍在快速进行中，这是与欧美和日本、南韩的最大不同，要有大量的农民进城，要有大量的待就业人员涌入到条件好的城市里寻找工作，以前说过，中国的资源配置非常的独特。 国家级的资源配置向几个一线城市集中，各个省的资源配置向省会城市集中，各个地市的资源配置向地级市集中。
所以，年青人就业，一二线城市是首选，三四线城市是次选，反映在房价上，也成梯级递减。三四线城市，年青人就业是个大问题，理所当然要往大城市跑。
4.急
哈哈！正在写呢！
老师给了些题目，给你参考下了！
房地产论文选题方向
1、房地产市场研究
以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：
A**市房地产市场现状与发展趋势分析
B**市住宅市场发展潜力研究
C**市商业地产发展现状、问题与前景
D规范**市二手房市场发展的对策研究
E规避二手房市场交易风险的对策建议。。
2、土地市场研究
分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义
可拟题目：
A地价与房价互动关系研究
B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例
C土地增值税清算后的我国房地产市场走势
3、物业管理领域
分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力
可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）
B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。
4、小产权房的问题
集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？
还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题
这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨
可拟题目：
A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究
B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策
C小产权房的土地产权问题研究
D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究
E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。
5、住房保障方面的题目：
A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究
B完善我国住房保障制度的对策建议
C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。
6、房地产开发领域
A、房地产开发企业融资前景分析
B、宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨
论文选题要注意的三个问题
（以房地产市场研究为例）
首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；
其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。
再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；
本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的！
估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！
哎，论文啊！烦得很！
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