众文网1.投资性房地产 开题报告 研究动态,意义,文献综述
课 题 研 究 报 告 写 作 格 式 简 介 第一部分 a引言； b慨述； c研究背景和意义； d研究方法和角常； e研究对象与方法； 第二部分 a研究结果； b研究内容及主要成果； c探讨与认识； d现状与问题； e分析与讨论 第三部分 a结论； b结论与建议； c研究结论和说明； d建议和展望； e问题与对策； 一、研究报告论文撰写的意义 研究报告和论文是： 1、研究者思想发展的忠实记录 2、课题研究水平和价值高低的标志。
3、进行学术交流和科研成果推广的重要形式。（跨越时空） 4、深化原有研究成果、提高自己研究水平、发展自己的研究能力的又一次重要实践活动。
二、研究报告的类型和结构 （一）类型 1、实证性研究报告 2、文献性研究报告 3、理论性研究报告 （二）结构 题目、署名、内容提要和关键词、前言、正文、结论、注释和参考文献、附录 1、实证性研究报告：如教育调查报告、实验报告、经验总结报告等。主要是用事实说明问题，材料力求具体典型，翔实可靠、格式规范。
这类报告要求通过有关资料、数据及典型事例的介绍和分析，总结经验，找出规律，指出问题，提出建议。这种研究报告既注重理论，又重视实践，往往跟接触性的研究方法有关。
2、文献性研究报告：主要以文献情报资料作为研究材料，以非接触性研究方法为主，以文献的考证、分析、比较、综合为主要内容，着重研究教育领域某一方面的信息、进展、动态，以述评、综述类文章为主要表达形式。一般在教育史学、文献评论研究中用得较多。
3、理论性研究报告：狭义上的论文。以阐述对某一事物、某一问题的理论认识为主要内容，重在研究对象本质及规律性认识的研究。
独特的看法、创新的见解、深刻的哲理、严密的逻辑和个性化的语言风格是其内在特点。理论性研究报告没有实证研究过程，因此对研究者的逻辑分析能力和思维水平有较高的要求，同时还要具有较高的专业理论素养。
论文有三个最基本的要素：一为论题，即真实性将被验证（论证）的命题、观点。论题的主要来源就是研究课题提出的假设及研究对假设验证的结果。
论文最终是要论证论题的真实性而提出明确的论点。二为论据，即证明论题真实性的依据。
论据的来源应该是研究过程所获得的信度、效度高的事实材料包括定性和定量的材料。三为论证，即以论据证明论题的论述过程。
论证是文章的结构层次、材料组织的逻辑性和严密性、文章思想观点的正确性和科学性与深刻性、语言表达的准确性、有效性和技巧等各方面的综合体现。 论文与实证性研究报告有区别，它一般将科研工作中最主要，最精彩和具有创造性的内容和结果加以提炼，用较简明精炼的语言加以表达，论文不包括过多的具体研究方法和过程，而更强调内容的创新和学术价值。
任何研究课题的成果都可以用论文来表达。 三、写作内容和要求 （一）题目 1、题目的内容 类型、定位、作用 2、写作要求 标题要准确 标题要新颖 题式可多样 标题要简洁 （二）署 名 1、署名的方式 集体署名 个人署名 2、署名的规则 贡献大小：提出研究设想、承担研究工作、解决关键问题。
惯例 （三）内容提要和关键词 （四）前言 （三）内容提要关键词 1、内容摘要：中心内容、结构及主要论点和评述；要求重点突出，内容精练，观点明确、一般不用第一人称，以200---300字为宜。学术论文也不宜超过1000字，有关刊物要有中英文摘要。
2、关键词：必须是规范科学的名词术语，一般每篇文章有3~5个关键词（主题词）。属于支柱性概念。
（四）前言 1、内容：问题的由来；文献综述：课题的界定（概念术语的解释）及问题的陈述；课题研究的理论意义和实践意义。 2、写作要求：课题阐述要清楚准确，中心突出；客观公正、科学准确评价他人的研究成果；简明扼要介绍课题研究的动机和意义。
（五）正文 1、内容：它必须对研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。 研究报告又分：1、研究的对象和方法 2、研究的内容和假设 3、研究的步骤及过程 4、研究结果的分析与讨论：研究报告的重点部分。
A. 结果的定性定量分析，B.研究结果的讨论 。 结果分析与讨论材料缺乏的原因 研究设计缺乏一种系统观，讨论问题思路狭隘 操作过程不够到位，操作措施不够落实，就产生不了深刻的感受和体验 文献资料检索不够，对他人的研究研究缺乏了解，对自己结果的讨论就缺乏客观性、支持的力度 反映结果的项目指标难以确定 测量的方法与手段较难选择 数据的处理与分析要求不断提高 结果分析与讨论对研究者理论素养和洞察力要求较高 对下一步的研究提不出发展的方向。
2、写作要求 2、写作要求： 总体要求：科学性和创造性；公正性和准确性；学术性和通俗性。 具体要求有：1、掌握材料要充分。
2、分析整理要科学。3、图表使用要恰当。
4、观点材料要统一。5、语言使用要规范。
正确区分学术概念和生活概念，口头语言和书面语言。6、引用论点要慎重。
与已一致，佐证；。
2.福州房地产中介存在问题与解决措施论文
欠1发达地区g社会中1介4机构存在问题及t对策 1005-78-27 近几w年来，随着社会主义u市场经济体制的不w断深化3，各类社会中1介0机构如雨后春笋般应运而生。
由于o受多种因素的影响，这些社会中3介2机构在发展过程中7出现了k一s些问题，甚至成为4导致腐败的一u个j诱因。加强对社会中8介2机构的监管，已e成为6当前反7腐倡廉的一c项紧迫任务。
龙泉市地处偏远山q区q，其社会中5介0机构的发展现状及e存在的问题，在欠3发达地区l具有一l定的代表性。最近，我们通过问卷调查、走访和召开p座谈会等形式，对社会中1介2机构有关情况进行了v调查。
本文3就所存在的问题及d其防范对策作些分4析与x探讨。 一i、社会中0介7机构的现状 截止80006年4月2底，在龙泉市工f商部门f注册登记的社会中8介2机构共42家。
实际情况远远高于t这个q数字，未通过注册登记还有如律师事务所和一g些职业介3绍所，以5及n非盈利性的民间组织等。对走访调查的03家社会中7介7机构情况进行了l分0析，具体情况如下b：从2类别看，咨询机构8家，占50%；评估机构7家，占46%；服务机构5家，占64%；代理机构8家，占7%；监理机构3家，占2%；公5证机构2家，占2%；独立审计1机构8家，占7%；其它组织1家，占2%。
从2隶属关系看，附属政府行政主管部门t未脱钩的00家，占85%；依托原主管部门b承揽业务的2家，占61%；市场化6运作的3家，占01%。从1规模看，80人c以4上d的6家，占13。
7%,1-60人f的1家，占44。4%;7人o以4下p的6家，占65%。
调查情况表明，普遍存在固定人h员少4，临时聘用人h员多的现象。从5运转情况看，正常运转且效益较好的有66家，占11%；效益一d般的有4家，占34%；运转不e正常且效益差的有8家，占7%。
二f、社会中2介3机构存在的问题及n其成因 （一z）存在的突出问题 一v是“明脱暗不e脱”，“坐收渔利”。从2调查情况看，中5介6机构与k主管部门n未脱钩占17%，依托原主管部门k承揽业务占84%，而真正市场化3运作只占72%。
调查表明，多数主管部门z不v愿主动放弃手2中2这块“肥肉”，毕竟可以8带来一v定的经济收入e，如有的单位利用中8介3机构建“小u金库”，作为1弥补办3公5经费的不e足和为7职工d搞福利。 二o是“画地为7牢”，竞争有失公0平。
据调查，不g同区p域间的中0介8机构在业务方2面各自为5政，互2不b干x涉。如不h同县市之x间的评估机构就有事先约定，各占领地，互5不y侵犯利益；在同一i区j域间不y同中1介3机构之b间互2相商量，在业务上y各分4一v杯羹。
房产部门u和物价部门r都有房产评估资质，但在业务上a各分6一x块，互7不q侵犯，如需司法机关裁定的房产由物价部门q的评估机构评估，其它的房产由房管部门a的评估机构评估。这样就影响了k中7介3机构间的竞争，损害了t消费者的利益。
三n是管理权限不g清，职责不b明。当前在有些职能部门g中8存在不l愿管、不v知管、不h敢管和无g法管等现象。
不o愿管——有些职能部门t认5为6中4介5机 构已s脱钩，已d有行业协会管理，本身监管力n度已l减弱，再者与n部门f利益影响不e大f，所以1听之t任之v，不c愿意去管理；不t知管——有关管理办8法对部门c职能确定不z明确，使职能部门v不j知从7何下q手2，履行管理职责。如经贸部门z在“三d定”时有行业协会管理职责，设有行业管理科，而在行政许可清理时，行业协会和民间组织又r归民政部门v负责管理；不h敢管——管理制度相对滞后，对一h些新生的中8介4机构管理模糊，如一q些寄售商行和典当机构，有关职能部门g怕管不a好而担责任，不n敢主动去管；无a法管——职能部门j对未脱钩的中1介6机构，为8了n维护利益，有的已d成为7牟利的工n具，如存在职工h参股现象，收入g以7股金分5红为2主，所以5造成主管部门h无t法管。
还有一t些“地下q中8介4”和一k些营业不l正常的中2介6机构，职能部门o也l无l法对其进行管理。 四是信用缺失，派生新的腐败源。
营利性社会中4介6机构要在竞争中7生存和发展，追求利润是无x可厚非的，中2介3机构掌握着重要的程序性权利和专t业性权利，由于n受中5介7双6方2的利益引2诱和利益胁迫，一t些中7介8机构为7了e自身利益，干c起了g充当腐败中3介0的勾6当。如某市纪检监察机关查处了u一z起企业改制案件，一g些社会中5介7机构在改制中6扮演了i不u光彩的角色，导致2名党员干s部受到党纪政纪处分4，有4人c移送司法机关处理。
（二w）成因分0析 2、认0识上l存在误区z。社会中3介7机构是市场经济的产物，是社会发展的新生事物，目前干j部群众对此认2识不r清、重视不z够。
首先是概念含混，许多人b的观念中0“中8介3”等同于p“介5绍”，把中1介4机构简单地理解为6提供信息、咨询服务的作用，这就难免造成市场供需双0方7对中0介8组织行为5的信任感不m足；其次误把中1介3机构的服务理解为8就是收费，企业和个e人b都不b愿意多花钱；再次是欠4发达地区c还不j习b惯与z中7介1机构合作，不e善于q或不o愿意借助中4介0机构为5自己e服务，有的还甚至把中5介3机构的业务和行政管理混为3一p体。 0、管理制度相对滞后。
社会主义c市场经济是法。
3.我国房地产中介行业发展的探索的论文
中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。所谓房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。
一、房地产中介机构的作用
房地产二级市场是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。
（一）提高专业化程度。房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。
（二）优化供需匹配。一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保和交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。
（三）激活房地产三级市场。过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展、居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。
二、我国房地产中介机构的发展现状
与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。虽然近10年来，我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头，但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观我国房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。
（一）法律法规缺口。目前我国房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性。
（二）专业化水平较低。我国房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生
4.求论文一篇,论房产中介的好处
房产中介生存价值的本质在于降低三大群体的综合交易成本。而这里除了沟通成本以外，中介还可以利用专业知识，信息渠道，帮助三大群体，找到更适合自身需求交易机会，提升各方满意度。
在这里，三个群体分别是开发商和购房者或租房者，以及一般房产持有人。
事实上，房产交易属于大宗交易，也具备一个相对复杂的交易过程，牵涉的信息多，如政策法规多、相关手续多，需要考量的价值涉及面广，比如地段价值、功能价值、形象价值，体验价值，投资价值等多个方面。且市场价格变化起伏，够买时机也很重要。
优秀中介需要根据客户需求，把相关信息进行梳理，进行恰当的沟通，协助买卖双方将价值预期，价格预期调整一致，从而促进交易达成。
对于房产中介来讲，三方都是客户，不能单纯靠欺瞒某一个群体而能长期存在，想要长期生存中介的唯一选择，就是对三方都诚信以待，恰当平衡好三方利益。
这样的市场机制下，客观上保证了中介的存在必须要去化解或部分化解交易双方利益观念的矛盾与冲突，因而降低沟通成本。
此外对于开发企业而言，专业房产中介通过对购买客户和市场的了解，能够协助开发企业有效调整成本结构，把钱花到购买者认为重要的地方。此所谓客户定位，市场定位、产品定位，产品建议等等。准确的定位可以降低资源不合理消耗，节约社会总成本。
现实生活中，当然存在着中介方容易偏向开发商或房产持有方的情况，利用信息不对称，合谋欺诳购房者的可能，不过这是市场不成熟时期的必然表现。但随着时代进步，信息沟通渠道的增多，这种中介通过欺瞒方式所得到的短期利益越大，对自身未来发展阻碍也越大。相信未来这种靠非诚信方式获利的中介会被市场逐步淘汰。
在美国的房地产中介，已经向着家庭的投资顾问，生活方式顾问，品质顾问的方向发展。尽管房产现在的美国并不象中国有这么大的成交量和迅猛抬升的价格，但美国房地产中介从业人员还能有不错的收入。另一方面，依靠专业和诚信，房产中介已成为一个受人尊重的行业。 这是中国房产中介前进的方向。
5.如何完善房地产中介
一、政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展
政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手：
首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则：一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。
其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。
二、房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路
房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。
首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。
其次， 房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传
务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。
最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。
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