众文网1.研究营改增对房地产行业的影响有何研究意义
参考前瞻 产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。
由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。
2.如何应对"营改增"对房地产行业税收带来的改变
国家税务总局新闻发言人郭晓林1月28日表示，今年力争将“营改增”范围扩大至建筑业和不动产等行业。业内人士称，房地产业营改增后的税率预计在11%的水平，企业税负将得到减轻，成本降低，利润空间得到一定提升，但对房企的项目销售和房价影响甚微。
房企税负有望下降
“营改增”自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。税务总局介绍，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。
目前，我国房地产业营业税税率是5%，建筑业营业税税率是3%。营改增之后，这两个行业的增值税会定为多少，成为业界关注的问题。
普华永道间接税主管合伙人胡根荣表示，建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是11%。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。
财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在11%，与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，实际上税收成本应该会有所降低。
据悉，建筑业和房地产业的营业税目前大约占到全部营业税的30%，业内人士称，这两个行业实行营改增后，将对建筑和房地产业的发展产生很强的刺激作用。
安信证券研报认为，房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，最终对房企影响还要视各种细项抵扣，土地增值税处理等。总体来说，若按照11%测算，房地产企业税负实际上将得到减轻。而中银国际研报指出，地产行业实行“营改增”后，估算带来的减税规模或超8000亿元。
对房价影响甚微
不过，多位业界研究人士表示，“营改增”能给房企减负，但对项目销售和房价影响甚微。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，房企销售和房价的涨跌主要由市场决定，而不是成本决定。减税会使房企成本有一定程度降低，但分摊到每个项目后成本下降的幅度其实并不大，而且每个项目所在的区域、自身品质、价格各有不同，对购房者的吸引力会有差异，因此，减税对楼盘销售和价格的影响不大。不过，房企税收成本下降带来利润空间上升，在某些地区销售不达预期时，房企促销和降价的动力会增强。
尤尼泰（北京）税务师事务所房地产部经理赵杰表示，“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。
3.营改增下房地产企业如何筹划
方法一：多要增值税发票
“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。
首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣；其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难；第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对；最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。
方法二：扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。
数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。
对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。
方法三：剥离建筑业务
对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包；第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司；第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。
4.如何分析营改增后房地产税务问题
一、全面做好“营改增”财务核算准备工作
“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作。
1、调整会计账户的设置
房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
2、正确进行会计处理
第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入。
第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
3、完善企业内部财务、税务控制制度
良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行：
第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣。
5.研究营改增对房地产行业的影响有何研究意义
参考前瞻 产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。
由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。
6.营改增后房地产企业怎么改变竞争策略
您好， 以房地产开发商为例，我们来简单看看“营改增”后税负的变化。首先我们假设房屋售价不变的情况：房地产企业成本中最大的应该是土地成本，这部分成本约占房企成本的50%左右，但是这部分成本并没有增值税可以予以抵扣，为了少缴增值税房企必须找大量可以抵扣的发票。那么可以抵扣的成本就集中在建安成本上，具体包含物料成本和人工成本。其中物料成本的增值税为17%，建筑安装增值税为11%，这也意味着房企必须和正规的物料供应商及建筑公司打交道，因为只有正规建筑企业才可以开到增税发票，随便找的施工队可无法开具增票。
望采纳
7.物业营改增的报告怎么写
您好！【摘要】近几年来，市场经济得到了深入的发展，经济体制改革的进程也在不断的深化，经济体制改革中的重要内容之一就是税制改革。
由于我国实行了营业税改征增值税（以下简称“营改增”）的政策，各企业面临机遇的同时也迎来了挑战。在“营改增”政策实行的趋势下，与其他企业相比物管企业面临着更为巨大的机遇和挑战。
随着税制改革的不断推进，营业税将退出历史的舞台，物管行业作为最后一批“营改增”的行业，需要提前对“营改增”所造成的影响进行分析以寻找应对策略。本文将从一般纳税人和小规模纳税人这两个方面出发，着重分析“营改增”对物业管理公司的影响，并提出物业管理公司面对“营改增”应该采取的措施，以期给物业管理公司有效的建议和帮助。
【关键词】物业管理公司 营改增 税负影响 措施 一、引言 我国于1994年开始实行增值税制度，将商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据。增值税是一种流转税，具有征税范围广和避免重复征税等特点。
对于未纳入增值税征收范围的商品和劳务，对其征收营业税。随着我国市场经济的不断发展，传统的营业税征收方式逐步显现出自身的缺陷和不足，存在着重复征税从而加大了企业的经营成本，阻碍了市场经济的进一步发展。
因此，我国在转变经济发展方式，调整经济发展结构的背景下提出了“营改增”。根据《营业税改征增值税试点方案》，自2011年在上海推行试点改革，“营改增”在较大范围内得到实施和开展。
物业管理公司将面临“营改增”。 二、“营改增”对物业管理公司的影响 由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，因此要分析“营改增”对物业管理公司的影响，就应从不同的纳税主体出发，即一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。
在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。 （一）“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响 对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。
这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。
因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司（一般纳税人）收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A，应缴税额为A*5%=0.05A， “营改增”后，收入为A/(1+6%)=0.94A，增值税销项税额为A*6%/ (1+6%)=0.056A。进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A， 则“营改增”后企业的税负额将下降。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司（一般纳税人）年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为（Y-Z），同样可以得出，若（Y-Z）<0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若（Y-Z）>0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将下降。 （二）“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响 对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
（三）税负临界点分析 税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为a，选择一般纳税人时，增值税税率为6%，那么销项税额为6%a，设进项税额为b，则应缴增值税额为6%a-b。
如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同（a），增值税征税率为3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
（四）“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响。 “营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，不得不根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。
物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司将必须不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。
“营改增”之后，物业管理公司将。
8.营改增对于房地产行业将带来哪些实质性影响
房地产业：精装修住房供给或增加 由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。 在二手房增值税方面，新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
“营改增对房地产企业是机遇与挑战并存。当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。”
通过发展多元化产业经营房地产业务的华夏幸福基业有限公司副总裁吴中兵说，对入园的企业来说，营改增有利于刺激低端制造业向高端转化，促进研发类、更具创新性的产业发展，有利于增加企业投资。 此外，方案的焦点之一，是明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。
据了解，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
例如，一家房地产企业月销售额100亿元，按照营业税税率5%计算应纳税5亿元；营改增之后，该企业扣除40%的土地出让金，以及建安、咨询、设计等合计20%的进项税额，按照11%的增值税率需纳税约3.96亿元，比之前减税1.04亿元。 专家表示，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。
在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。
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