浅谈借名买房毕业论文(借他人名义买房有什么风险,购房人如何保护自己的利益)

1.借他人名义买房有什么风险,购房人如何保护自己的利益

1、借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。 2、实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因： （1）规避法律或者政策： 购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。

比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。 （2）转移财产逃避债务： 债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。

有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人（一般是亲人）名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。 （3）贪图便宜享受优惠： 比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。

购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。 （4）简便手续，减少税费： 比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。

3、在法律上，借名买房中存在着诸多风险： （1）登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。 （2）第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。

（3）房产被登记购房人处分（转让或抵押）或被法院执行。 1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。

但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。” 而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。

因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。

但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。 2、另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。

因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。

3、至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人，只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。

根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。 综上所述，借他人名义买房，会涉及到许多法律问题，也存在许多风险，因此，建议大家尽量不要借名买房为妙。

因为借他人名义买房，一旦登记购房人事后反悔，如果没有足够的证据，证明该房屋是借名买的，而产权证又是登记购房人的，那就麻烦了，处理起来是十分复杂的。在此，建议您咨询相关专业的律师，让律师帮您分析并解决相关事宜，您也会省心不少。

2.如何防范借名购房的风险?

如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。

同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

总之，借名购房虽然没有被我国法律明文禁止，但这种行为肯定是得不到法律支持和保护的。最重要的是借名购房在实践中存在较大的法律风险，如果购房者不注意收集证据，很容易是自己的利益受到损害，而这种损害又很难由法律进行保护。

在此提醒购房者不要盲目投资房产或者冒名购买政策房，一旦出现风险结果得不偿失。

3.借名买房的效力是怎样的?

借名买房的效力： 一、"借名买房"的法律关系及可能产生的权属纠纷 借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。

（一）登记所有人不承认借名买房之实，提出权属争议 现实中，房价猛涨常会令登记所有人后悔不该出借机会，利益引诱下，既然所有权登记在自己名下，为何还要拱手让给他人。这种情况涉及的是事实购房人与登记所有人之间的法律关系。

（二）第三人对争议房产权属问题提出异议 最常见的就是离婚案件和遗产继承案件。 登记购房人的配偶在离婚之时，会以共同财产之名要求分割争议房产；或者登记所有人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之实，认为自己享有该房产的继承权。

（三）房产被登记所有人处分或被法院执行 现实中，有两种情形可能会导致房产违背事实购房人的意志转移给他人所有。 第一种情形是登记购房人擅自处分该房产。

登记所有人利用登记的公信力，使他人确信自己就是房屋所有人，对房屋进行处分，包括转让或抵押。第二种情形是法院执行该房产。

如果登记购房人对他人有债务不能清偿，该套房产有可能被法院查封甚至进而被拍卖。 二、"借名买房"的行为法律效力的判断 借名买房行为作为一种民事行为，判断其法律效力，应作具体分析。

我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。通常情况下，有能力购买房屋者，多为具有完全民事行为能力的人，且房屋价值巨大，一般也不会出现意思表示不真实的情况，那么，判断借名买房行为是否具有法律效力，关键就要看这种行为是否违反法律或社会公共利益。

（一）借名买房行为有效 如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。这里又分为两种情形：第一种是借名行为自始至终不违法。

事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。比如前述父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。

第二种是借名之初违法后违法状态消除。事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。

（二）借名买房行为无效 如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。 比如不具备资格购买经济适用住房的行为。

如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。

4.如何解决“借名买房”?

一、定义 借名买房：是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。 二、律师说法 在现行的法律当中，对“借名买房”却未出台对应的条款规定。

在司法实践中，一般将其归类为合同法律关系，大多是由各个地方出台一些指导性的文件，作为司法审判的参照意见。 在司法实践中，对于一般的商品房借名买房行为，法院认定有效的情况居多。

三、出资凭证--法院认定的关键 尽管房屋产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭借付款出资证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人按照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。 借名买房人要提供有效的出资凭证，比如银行转账凭证，或者是被借名消费时买房人出具的收款凭据等。

在法院审判中，出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由实际人出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。 另外，还应签订一份有效的《借名买房协议》，在协议中应明确约定双方的权利义务。

“特别要注意，合同内容要阐明借名买房关系、实际出资人、房屋归属及过户等内容。” 除此之外，借名买房人还要自行留存购房合同、房款发票、税单等证件、资料。

一旦被借名购房人事后反悔，必须有足够的证据证明该房屋是借他人之名购买的，购房款是由借名买房人实际出资，从而证明房屋的实际产权是归借名买房人的。 在纠纷产生时，握有足够的证据，才能对自身权利起到有效的保障。

四、借人之名---存在一定法律风险 借名买房本身隐藏着诸多不可预测的因素，引起纠纷的概率相对较高，司法审判实务中经常因证据不足出现借名买房法律关系不明晰，权利义务不够明确，给维权造成很大障碍。 因此，如果确有借名买房的必要，一定要做好事前的风险防范及事后手续的完善。

事实购买人应当对被借名一方进行全面了解，对所购买的房屋性质事先做好了解。如借名购买经济适用房、回迁安置房、公有住房等政策性房产时，由于在合同的效力上存在比较大的瑕疵，这就会导致很大的法律风险。

“最坏的情况下，可能会导致事实购买人提出的保护所有权的诉求难以得到保护。” 此外，出借姓名一方也同样承担着风险。

出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录，势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。 如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。

5.浅析中国式买房

网络上流传着许多中国式的现象，其中“中国式买房”让多数买房者产生共鸣。

中国式买房，顾名思义就是有中国特色的买房现象，比如买房是为了取得一个城市户口；为了子女上学；为了结婚等等。“学区房”“海景房”“地铁房”“刚需房”的出现与房地产市场有着千丝万缕的联系，这些网络名词为中国房地产扣上了一顶“特色帽子”，为买房者划定了家庭背景与区域，成就了有中国特色的买房现象。

啃老——普遍现象 大势所趋理想很丰满，现实很残酷，这就是现在大多年轻人买房的写照。房子想买大点的，首付最好多交点，那谁能掏得起钱呢？对于刚工作的年轻人或是拿固定工资的小夫妻来说，真正出钱的还是自己父母。

刚工作不久的张先生对记者说，“身边的朋友都是父母出钱交首付，自己还月供，我认为这也可以接受，刚工作几年，没有这么多积蓄，更何况工作的压力已经很大，毕竟在中国大多数家庭的父母都会这样做的”。前不久某网站做的一个调查显示，100位80后年轻人中，93%的人认为目前济南房价普遍偏高难以接受；只有7%购房者不需要父母交钱买房，他们首次置业的位置都选在离市中心比较远的区域；在付款方式上，有98%的购房者选择按揭贷款买房，有超过55%的人群需要父母交首付款买房。

刚需——真正需要什么在中国，买房其实是一个家庭的集体行为，购房首付常常要举全家之力，有甚者七大姑八大姨都来帮忙，才解决问题，因此买房者的家庭经济情况决定了购买力。“刚需”是大多数80后购房者的标签，由于国内传统的根深蒂固，先成家再立业，在年轻人看来，成家就要有房，但许多买房者的初衷并不纯粹，还要关心升值潜力、地段等问题，而可以提升幸福感的舒适度、质量问题却很少被提及，这就反映了一个问题：中国的刚需一族们，你们真正考虑的需求是什么？中国的购房者历来都是重“买”轻“租”，这也导致房地产的供求畸形，正常情况下，对于一般不具备买房能力的年轻人，租房也是一种选择，购房者的居住观念是应该转变一下。

无房不婚，无房不嫁的言论真的不应成为现在社会的一种声音，更不应成为年轻人半辈子的生存压力。中国式买房现象在很长一段时间内都会存在，中国特色的国情决定我们生活的昨天和今天，但不能因为买房而改变我们生活的希望与未来。

6.借款购房为什么要借名购房

借名购房的原因： 1、逃避债务一般情况下，债务人到期不履行所承担债务，债权人可向法院申请强制执行。

因此，部分债务人为了逃避债务，将自己的房产登记于他人名下，以达到使法院认为其无财产可供执行的假象。 2、规避法规廉租房、经济适用房等特殊住房，是政府为城市低收入居民提供的一项特殊的社会福利政策，购房者需要具备特殊的条件。

为此，有些购房者为能享受这些特殊福利，采取了借名购房的方式。此外，像北上广深这些大城市目前还在实施限购令，有些购房者出于投资或二套房压力，也会采取借名购房的方式，以规避政策的限制性规定。

3、贪图优惠一般来说，贷款买房，要求贷款人必须具备某些资格或是信用等级；单位集资建房，单位员工价远低于市场价；摇号买房不得转让序号。然而，购房者通常为了享有这些特殊身份或条件所带来的购房优惠、便利而采取借名购房的方式购房。

7.什么是借名购房

借名购房，指的是借名人与出名人约定，由借名人出资，以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益。

例如，张三不具备北京购房资质，与具备购房资质的李四协商，由张三出资，以李四名义购置房屋，并将购置的房屋登记在李四名下，张三实际享有房屋权益。此时张三为借名人，李四为出名人。

借名购房的常见情形为：（1） 规避法律法规政策：规避各地限购政策。（2） 贪图便宜享受优惠：借名购房以享受公积金贷款优惠或购买经济适用住房等。

（3） 转移财产逃避债务：将出资房屋登记在他人名下，躲避到期债务等。注：因借名购房规避各地限购政策，建议中介公司不予操作该类型业务。

8.借名买房合同的效力问题有哪些

借名买房的法律风险 首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难 其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产 再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承 最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

借名买房合同的效力问题 在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。 对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。 意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。

如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力 对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。 而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。

因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

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