众文网1.国内房地产融资趋势暨项目融资浅析
国内房地产融资趋势暨项目融资浅析 在国家对房地产贷款和信托分别出台“121号”和“212号”文件后，房地产融资渠道变窄，难度加大。
融资之于公司的重要意义不言而喻。本文对目前市场上主要融资模式、融资趋势和公司可能的融资方案作一整理、浅析。
一、受限股权融资 06年1月1日新修订的《公司法》正式实施，为寻求民间融资打开了新通道———“受限股权融资”。所谓“受限股权融资”即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。
它的法律依据是新《公司法》第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。）
受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金安全的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。
但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。通过公司章程中对外来股权的约定，限制出资方的表决权，即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心。
根据新修订的《公司法》第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”
的规定，如果出现外来股东拒不退股的情形，可以在股权融资协议中事先约定，融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。
作为股权融资的一种方式，受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。其实，之后讲述的委托贷款和夹层融资都可以通过这种形式来操作，或者说是这一形式在信托上的运用。
对于民间资金的直接融资，既可以用委托贷款的形式也可以用受限股权入股的融资方式，两者的资金成本都是双方协商达成的。 二、信托融资 在目前，房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。
抵押贷款类信托，以财产或股权担保方式运作，是房地产信托募集的主要模式，这种模式总量大，易复制，容易成功。股权投资类信托是信托投资公司以股权投资的方式运用信托资金，成为房地产企业股东，并按股权比例获取投资利润。
这种模式的优点是能增加企业的资本金，使企业达到银行融资的条件，但管理权被分散。还有一种组合型信托，将股权投资和贷款融资加以组合运用，具有较强的灵活性。
05年9月银监会212号文件规定：申请贷款的开发商（指贷款类信托计划）必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质。这个文件使信托融资的门槛提高不少。
但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。信托在串接多种金融工具方面独具优势，一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。
目前市场上 “夹层融资”方式，即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。 “夹层融资”，是一种介于股权与债权之间的信托产品，之所以称为夹层，是因为，从资金成本角度看，夹层融资低于股权融资，它可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，它高于债权，体现出股权的优点。
这样即在传统股权、债权的中增加了一层。抵押贷款属于传统债务，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股（类似于前述的受限股权融资）。
夹层融资有灵活性高，门槛低的优势。它可以根据房地产企业的具体情况来设计，股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款。
夹层融资对项目要求相对低，不要求四证齐全，投资方对股权控制要求相对低，不会深度参予管理。正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件，夹层融资可操作性强。
但相对银行借款来说，成本较高。 REITs（房地产投资信托基金），REITs在欧美的发展十分成熟，但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市。
真正REITS的出现仍尚待时日。但香港证监会05年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地发展商可按《守则》要求成立REITs，注入其内地商业地产项目后赴港上市。
三、委托贷款及创新 委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。
委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构，但目前市场上部分银行（如中国银行）不办理个人委托贷款。 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间。
2.毕业论文：如何加强企业投融资管理怎么写
改革开放以来，全国各地的不少企事业单位和机关开展了各种形式的投融资业务，但真正引资、投资成功的并不多。
很多单位因此背上了沉重的包袱，导致银企关系紧张，企业融资困难，成为深化改革、转变机制不可逾越的障碍。近年来，笔者先后到陕西、浙江、广东、内蒙等省区进行了广泛的调查研究，对如何进一步加强投融资管理，以适应社会主义市场经济的竞争需要，积极消化历史经济包袱，以提高企业盈利能力，消灭企业亏损源等方面进行了有益的尝试。
下面从财务角度谈谈如何进一步加强企业新、老投融资的管理。 一、注意选择投融资的管理形式 企业可以按照效益原则接受或投出现金、实物、无形资产。
企业接受投资、筹集资金、融资租赁、发行股票取得的资金按其性质可以划分为权益性资本和债务性资本。权益性资本是投资者投入的资本金，体现出资者权益，其资本的取得主要通过接受投资、发行股票或内部融资形成。
债务性资本是指通过借入资金或融资租赁等方式筹集资金，形成公司的负债资本。公司债务性筹资的主要方式有短期负债和长期负债（包括长期借款、发行债券、融资租赁、接受国家特准储备资金等）。
但不同形式有不同的管理方法，企业应结合自身情况作出正确的选择； （一）经营性资金的筹集与使用。 按照“企业资金的需要量不得高于企业业务的增长量”的要求和效益原则，确定企业单项业务、阶段性或年度合理的经营性资金需要量。
企业要通过集体民主决策后筹集资金。企业要制定资金使用跟踪负责制；有条件的企业可实行单笔资金、单项业务资金使用的分账制或封闭运行制度。
企业一旦出现资金的使用风险，应及时制订应对措施。企业除通过发行股票外，不能向个人拆借资金、融资租入房产等固定资产或设备。
（二）消费性资金的筹集与使用。企业应本着先经营、后消费、节约使用的原则，合理筹集和安排各项消费性支出。
使用时要从紧编制项目预算和费用开支计划。 亏损企业未经批准一般不能购置班子成员的个人住房，不得筹资购置小轿车、移动电话等消费性设备。
任何企业修建职工住宅以及其他非经营性设施，不能挤占、挪用生产经营性资金。企业违反规定超过核定数额和比例发放工资或以其他名义变相发放工资，要建立经营者的责任追究制度。
二、要明确对外投资、筹集资金的原则、审批权限和数额 企业应当在保证能及时足额向国家缴纳各种税费、国家专项资金专项运用的前提下对外投资，但下列资产不能用于对外投资：国家指令经营或专项储备的物资；申领的进出口许可证、配额；其他按国家规定不能用于投资的资产。 企业在进行筹资决策时，要坚持确定合理资金需要量的原则；筹资成本最低原则；最佳筹资组合原则；筹资方式可转换性原则。
要认真研究所筹资金的成本高低、风险大小，以及筹资的方便程度和调整弹性期限长短。要选择有利的、有效的和具有弹性的筹资方式，形成企业最佳的筹资结构。
三、强化企业的对外投资管理的几个主要方面 （一）固定资产投资。企业在优先满足经营资金需要的前提下，以技术改造和提高经济效益为重点，合理确定固定资产投资规模，杜绝盲目投资。
凡经营资金不足或难以维持简单再生产的，一般不能购置和新上固定资产投资项目。 企业固定资产投资按基本建设程序立项并按基建规模、审批权限上报审批；未经批准的，除追究经营者的责任外，对新建和购置的固定资产要另行处置。
（二）房地产投资与开发。凡企业投资开发经营性的房地产，不管其规模大小、投资多少、资金权属归谁，都要按程序报批。
国家、部门的专项资金不能用于经营性房地产投资与开发。 （三）证券、期货投资。
企业进行股票、期货、有价证券投资，必须经过领导班子集体民主决策，不能授权给任何个人操作。财会部门要按“交割单”及有关凭证据实入账，实行月清季结。
（四）无形资产的投资。 企业以本单位自创、接受投资、接受捐赠、购置的商誉、专利技术、商标权、版权、特许权等无形资产对外投资，未确认价值或虽已确认价值但已超过期限的，要请有资格的社会中介机构评估确认后才能进行投资，财会部门按评估值记账，不能按自估值进行无形资产的对外投资。
（五）融资租赁的投资。企业以站台、码头、车船、房地产和大型机械设备等以融资租赁方式进行对外投资，应请有资格的社会中介机构评估确认后才能进行投资，财会部门按评估值及时调整账户。
企业不能按自估值进行融资租赁。 （六）经营方向的重大调整与变更。
投资项目中，发生企业合并、产权变更、债转股、存货投资和对外捐赠，以及因投资活动改变投资方或被投资方的资本、股本结构，变更股东，持股比例的重大调整和影响企业经营方向的其他投资，必须上报审批。 四、投资损失的处置 企业应建立健全严格的投资损失鉴定、审查、报批制度和责任追究制度。
对于一次性处理超过20万元或全年处理超过100万元的、要报经国家有关部门和上级主管单位审批。对由于管理混乱、渎职等原因造成投资损失的，除经济赔偿外，还要追究有关责任人和企业经营者的责任。
五、财务管理及一般要求 （一）企业以现。
3.项目投资分析论文
目 录摘要英文摘要前言1.国内外垃圾处理现状1.1垃圾处理方式介绍1.1.1垃圾填埋1.1.2垃圾堆肥1.1.3垃圾焚烧1.2国外垃圾处理的现状1.2.1政府采取切实可行的措施减少垃圾产生量1.2.2垃圾焚烧发电已成为发达国家广泛采用的垃圾处理技术1.2.3垃圾焚烧发电厂采用企业化运作是世界各国的普遍做法1.3国内垃圾处理的现状1.3.1国内城市垃圾产量巨大，危害严重1.3.2国内垃圾处理技术水平相对落后1.3.3我国垃圾处理设施现行运作体制存在许多弊端1.4国内垃圾处理的发展趋势1.4.1多种处理技术将在国内得到发展1.4.2垃圾焚烧发电是我国土地紧缺、经济较发达地区处理垃圾的最佳方式1.4.3垃圾焚烧发电厂企业化运作是发展趋势2.垃圾焚烧发电厂投资背景分析2.1垃圾焚烧发电技术介绍2.1.1垃圾的特性介绍2.1.2垃圾焚烧发电厂的工艺流程描述2.2垃圾焚烧发电厂企业化投资的条件2.2.1国家政策上的鼓励和扶持2.2.2有技术政策和环保法规护航2.2.3项目的融资变得容易2.2.4国内垃圾焚烧发电项目企业化投资局面喜人2.3垃圾焚烧发电项目的收益特点分析2.3.1项目的收益来源2.3.2垃圾焚烧发电项目收益的特点2.4垃圾焚烧发电厂企业化运作的主要模式2.4.1国外垃圾焚烧发电厂企业化运作的模式2.4.2国内垃圾焚烧发电厂企业化运作的模式3.垃圾焚烧发电厂投资项目经济分析3.1垃圾焚烧发电厂投资估算及经济效益分析模型3.1.1项目经济分析基本条件3.1.2投资估算3.1.3经济效益分析3.1.4敏感性分析3.2垃圾焚烧发电项目投资风险分析3.2.1项目风险分析的重要性3.2.2项目可行性研究和风险分析的异同3.2.3项目风险分析的方法和步骤3.2.4垃圾焚烧发电项目的风险分析3.3垃圾焚烧发电厂项目融资的探讨3.3.1传统融资方式3.3.2项目融资3.3.3 BOT模式——垃圾焚烧发电厂项目融资的一个重要发展方向3.3.4关于采用BOO模式的建议3.4国内垃圾焚烧发电项目的造价水平及经济规模分析3.4.1国内垃圾焚烧发电厂的造价水平3.4.2垃圾焚烧发电厂项目的经济规模分析4.建议和结论4.1引进技术国产化是降低垃圾焚烧发电厂投资的有效途径4.1.1进口设备价格昂贵制约了我国垃圾发电产业的发展4.1.2引进技术国产化降低投资，意义深远4.2.政府对垃圾焚烧发电项目的投资主体应有所选择4.2.1目前国内垃圾焚烧发电产业市场混乱4.2.2国家应制定企业建设垃圾焚烧发电厂的准入原则4.2.3垃圾焚烧发电厂建设的投资招标应分阶段有步骤地进行4.3垃圾焚烧发电项目的环境保护4.3.1项目的选址4.3.2垃圾焚烧发电项目二次污染防治措施参考文献致谢。
4.房地产项目融资与风险投资
房地产项目融资与风险投资的概述在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。
二者间有许多相同之处，比如都适用于各种规模的项目，投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上，投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。
p.k.nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资，而且，融资并不由任何形式的股本提供，其回报主要来自于项目生产的利润。
项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。
风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
风险投资一般具有以下基本特征：1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；2、投资期限至少在3—5年，投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的15%---20%;3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5-----7倍的利润和资本升值。项目融资与风险投资的选择通过对二者的分析和比较，着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择项目融资和风险投资有所了解。
一、投资方的构成不同1、项目融资中主要有以下几方构成：金融机构，公共基金机构、短期资金市场、商业金融公司，其中商业银行（commercial bank）是项目融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数很多，从能源到运输等各个方面的实践都不少。
2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：a、风险资本家（adventure capitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。
但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。
b、风险投资公司（venture capital firm）。风险投资公司的种类有很多种，但是大部分公司通过风险投资基金来进行投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景，运作机制不够完善。
c、产业附属投资公司（cprporate venture investors/direct investors）。这类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司的利益进行投资。
这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进行评估，深入企业作尽职调查并期待得到较高的回报。
d、天使投资人（angels）这类投资人通常投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动。在风险投资领域，“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。
二、投资对象和范围不同1、项目融资的投资对象主要适于以下三大类项目：a、资源开发项目、如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；b、基础设施项目，基础设施项目必须要实行商业化经营，才可能产生受益；c、制造业项目，如大型轮船、飞机等。2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超额利润的公司。
项目融资虽然说适用于各种规模的项目，并不限于大型项目。但从其三种投资对象不难看出，主要限于大中型项目；而大多数风险投资者更偏爱小公司，这首先是因为小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次，小公司的规模小，需要资金力量也小，风险投资公司所冒风险也有限。
从另方面讲，小公司的规模小，其发展的余地也更大，因而同样的投资额可以获得更多的收益。此外，通过创建一个公司而不是仅仅作一次交易，可以帮助某些风险投资家实现他们的理想。
三、投资。
5.我国房地产投资策略浅析
我国房地产投资策略浅析 随着我国经济持续快速发展，居民人均收入得到较大提高。
尤其在许多大城市，居民年人均收入已超过人民币1万元。但是，由于目前我国社会保障体系不完善，保障面、保障力度较小、保障措施不尽得力，导致许多居民生活保障安全感欠缺。
为了应付未来突发性支出或一次性大额支出，许多居民往往将生活剩余的资金存入银行。据统计，截至2003年上半年，不包括外币在内的城乡居民储蓄存款余额已达人民币9773亿元，导致我国银行资金产生流动性过剩的困难，从而使我国人民币存款利息率连续降息，目前我国活期存款利息率实际上为负值。
如果再将资金具有时间价值及经济发展过程中存在通货膨胀等因素考虑进去，随着时间推移，必然导致居民储蓄资金的实际购买力日趋下降，也就是俗话所说的“钱越存越不值钱”。因此，我国居民希望通过储蓄以获得资金保值、增值的美好愿望往往会落空，从而影响居民的生活质量。
实际上，从目前我国经济发展的现状来看，为实现剩余资金保值、增值的目的，居民应对个人收入进行科学合理、多渠道的投资规划安排，也就是俗称的私人投资理财。通常，目前我国私人投资理财的做法主要是将私人剩余资金合理的投资到房地产、保险、证券、基金、国债、外汇、以及银行理财产品上以实现资金的保值、增值。
从理论上讲，众多的理财产品只要规划安排得科学合理，都能达到资金保值、增值的目的。但是，综合我国目前发展的实际情况分析，投资房地产无疑是众多投资理财产品中较理想的选择。
原因在于目前我国的金融、证券、保险、基金等市场比较普遍的存在运作管理欠规范、投资技巧比较专业化、高素质的投资技术人才严重缺乏、相关法律、法规不健全、市场信息不对称等问题。对于普通居民来讲，投资风险比较大，不利于实现投资的目的。
而如果具有科学的房地产投资策略的话，获取较可观投资收益的可能性较大、机会较多。而且，其风险相对较小。
当然，我们必须明确，任何投资都是有一定风险的，通过房地产投资获取可观投资回报的前提是我们必须掌握科学的房地产投资策略。 一、什么是科学的房地产投资策略 为正确理解这个问题，我们首先须明确以下概念： （一）我国房地产市场的组成 目前我国房地产市场分为四级市场。
房地产一级市场又叫土地出让市场，即国家将国有土地使用权出让给开发商而形成的市场；房地产二级市场又叫房地产转让市场，即俗称的一手楼市场；房地产三级市场，即俗称的二手楼市场；房地产四级市场，就是将房地产相关产品证券化的市场，目前该市场在我国尚处于研究探索阶段。 （二）我国房地产市场的产品 我国房地产市场的产品主要包括商业房地产、居住房地产、办公房地产、工业房地产、其他特殊房地产（如汽车加油站、高尔夫球场等） （三）我国房地产市场的主体 我国房地产市场的主体主要包括：1、国家及各级政府（土地出让市场的惟一卖方）；2、房地产开发商；3、其他类型 投资房地产领域的企业、组织；4、私人投资者。
我们必须明确由于投资主体不同、国情不同会导致投资目的不同，进而所采取的投资策略必然不同。如国家及各级政府的目的是发展国家经济、改善人民生活，他首先关注的是社会效应，其次才是经济效应；而开发商的目的是以经济效益为主，获取超高额的投资回报是主要目标；私人投资者的目的是获取合理的、可接受的投资回报。
本文主要讨论我国私人投资者的投资策略。 二、我国私人投资者的房地产投资策略 （一）投资时机策略 投资时机策略是最关键的投资策略，是投资获利的前提基础。
选择正确的投资时机就可实现产品的低买高买，从而投资获利。选择正确的投资时机主要应把握好以下因素： 1、必须做好我国宏观经济、社会因素的分析。
准确把握我国宏观经济、社会因素是选准时机的基础。例如，目前开发商投资开发的居住物业70%以上是大户型住宅、公寓及豪华别墅等，而较少开发中小户型住宅。
其原因就在于他们比较准确的把握住了现阶段我国的经济、社会特点：首先，目前我国的基尼系数较大，甚至已超过通常意义的国际警戒线，表明我国现阶段贫富两极分化较大，富有阶层资金拥有量充足，购买力非常强；而中、低收入者虽然有数量较多，潜在住宅需求旺盛。但是，其实际购买力不足。
即使大量生产中、低收入者需求的中小户型住宅也肯定卖不起价；对于富有阶层而言，他们的基本住房需求早已满足，现阶段他们希望的是拥有进一步提高生活质量的高档住宅，只要产品能满足他们的需求，在产品价格上他们并不敏感。其次，他们把握住了现阶段我国新富阶层具有喜欢炫耀的心理。
因此，他们将开发产品定位在了大户型住宅、公寓及豪华别墅上，而事实证明该类产品销售状况良好并使开发商赚取了超高利润。 2、牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念。
实际上，无论是世界历史、中外哲学还是马列经济学、典型的西方经济学甚至我国的传统文化中都曾反复向人们展示一个中最基本的事实，就是无论是社会发展还是经济发展都存在一个由高峰→低谷→高峰→…构成的循环周期。因此，只要把握。
6.我要写关于房地产网站的论文,题目是：我国房地产专业网站现状分析
先看看网站运营模式和盈利模式 如何作好网站。
发挥网站的效益是我们面前的重大课题。网站效益有两种。
一个是社会效益。 一个是经济效益。
大家的侧重面不同。 但是发挥网站的效益是我们共同发展的的重大课题。
下面探讨一下网站运营模式和盈利模式 网站运营模式： 一。 政府网站。
靠专项拨款 二。 企业网站。
固定经费和电子商务 三。 专业网站。
有风险投资和专项资金以及上市作为启动费用。 主要有十二种挣钱方法 四。
公益网站。 靠有关人士的热情。
还有社会赞助。这就是当前网站的运营四种模式 专业网站的挣钱的十二种方法： 一。
网络广告 二。 经营游戏 三。
制作网站 四。 短信联手 五。
代理域名 六。 代理空间和主机 七。
收费邮箱 八。 电子商务和点击广告 九。
推广网站排名 十。 替客户维护网站 十一。
经营自身网站 提高知名度。 最后出卖网站。
十二。 软件下载收取注网费。
房地产网站作为专业的网站，有其独特性，你可以结合房地产产业的特色进行分析。 全国性比较著名的房地产门户网站有：新浪房产，搜狐焦点，搜房网等等。
7.房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写
房地产投资风险的研究摘 要：通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因，研究了房地产投资的种类，提出了房地产投资风险的防范措施，以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低，或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。
关键词：房地产，投资，风险，策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为，以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，从而不可避免地带有风险。
房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大，开发项目要想获得成功，必须做好风险管理工作。
1 房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多，所掌握信息不全、不准，投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。
表现为：前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化；房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。
此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2 投资风险的分类1）按风险形成原因划分为：自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。
a.自然风险，指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险，如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险，指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险，如罢工、偷窃等，还包括政治因素所带来的风险，如战争、叛乱等。
c.市场风险，指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险，指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。
2）按风险性质可划分为：纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险，指只有损失机会而没有获利可能的风险，如地震、火灾及建材被盗等。
b.投机风险也称动态风险，指既有损失机会又有获利可能的风险，如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3）按风险可控与否可划分为：可控风险和不可控风险。
a.可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解，能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测，将其控制在一定的范围。b.不可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清，或者即使有一定了解，但无力改变外界条件，难以对其进行控制与管理。
4）按房地产开发程序可划分为：房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险，指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。
b.房地产投资前期阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。
d.房地产租售阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5）其他房地产投资风险分类的方法。
除上述四个方面外，还可从风险的影响范围（局部风险、系统风险）、发生范围（宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险）、风险程度（轻度风险、中度风险、高度风险）以及能否保险（可保风险、不可保风险）等方面具体地进行划分。3 房地产投资风险的规避和控制1）投资分散策略。
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。
而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。
共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。2）投资组合策略。
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等。
其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。
3）加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险，一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。
提高管理人员的素质，进而。
8.浅析房地产企业如何解决融资问题
房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用.同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要.随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战.如何解决房地产业发展的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题.本文主要阐述了房地产融资的现状，对我国房地产融资存在的问题及对策，通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本，总结出，房地产企业必须采取多元化的融资方式，并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式，这样才有更好的解决融资困难的问题，为房地产开发企业融资创造一个良好的环境.。
9.浅谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用
谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用一、国外REITS的发展概述 房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿，而在国外已经有几十年的发展历史，特别是美国、德国、加拿大等国家，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,REITS），是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。
美国是目前REITS发展最完善的国家之一，其运营方式一般分为三个阶段：第一阶段是成立筹资阶段，这时房地产投资信托基金依照法律规定成立，并在证券市场挂牌交易，并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证，以获取资金；第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中，并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成，从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入；最后一个阶段是利润分配阶段，广大中小投资者凭自己的收益凭证按时领取股利，分配红利，当然也可以通过证券的流动性在市场上通过低买高卖来获取投机利润，它与以往的房地产融资项目相比具有以下显著的优势。 （一）政府的税收优惠 美国政府对REITS免收所得税，其规定是把利润的90%以上分给股东以后，只针对个人征收个人所得税，在基金的层面上是不收税的，在初期许多公司就是为了避税而成立REITS，税收上的便利是推动其发展的主要推动力。
（二）广大中小投资者进入的门槛低 美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，适合广大投资者。 （三）REITS据有跟股票一样的变现性和流动性 REITS可以在证券交易市场交易，在二级市场上进行买卖，而且其投资回报率具有稳定性，由于其专业化人才管理和风险分散机制，使得其投资种类能够进行有效的组合，选择不同地区和不同类型房地产物业，有效的分散非系统风险，使其获得较高的利润回报。
（四）REITS与企业的经营与财务状况无关 下载地址： 。
10.毕业论文关于中小企业融资问题的研究毕业论文
中小企业融资现状、问题及对策 摘 要：中小企业在促进就业增长、科技进步、出口和经济增长中发挥着重要作用。
本文阐述了中小企业发展过程中融资难的现状，提出存在的问题，并针对中小企业融资存在的问题，提出了相应的对策。 关键词：中小企业 融资现状 问题 对策 改革开放以来，我国的中小企业发展很快，在整个国民经济中发挥着越来越重要的作用，为我国的经济增长做出了极大的贡献。
现在，我国中小企业占全部企业数的99%，工业总产值和利税分别占60%和40%，每年出口创汇占60%，提供了75%的城镇就业机会。但近些年来由于企业竞争的激烈，使许多企业面临较大的困难，影响和制约中小企业进一步发展的因素很多，其中主要的就是中小企业融资难的问题，我们必须解决这些问题，多给中小企业融资创造条件，促使它们在未来发挥更重要的作用。
在世界一些发达国家和地区，中小企业在其国民经济中的比重都相当高，如美国、英国、日本的国民经济中中小企业的比重都超过90%。它们在发展中都或多或少的也遇到了融资方面的困难。
但是，其政府为其提供了各种各样的支持，帮助其消除这些障碍，使中小企业融资问题得到解决。 我们也完全有理由相信，通过具体的研究、分析，在政策上进行调整和中小企业自身的完善，同样会使中小企业的融资问题得到很好解决的，从而推动国民经济的快速、稳定的发展。
一、中小企业融资现状和问题 1。中小企业直接融资状况。
目前，中小企业直接融资的状况并不十分理想。 我国在主板市场上市的企业有1000多家，而且大都是国有企业，仅有那些产品成熟、效益好、市场前景广阔的高科技产业和基础产业类的少数中小企业可以争取到直接上市筹资、或者通过资产置换借“壳”买“壳”上市的机会。
尽管我国有关部门即将出台企业债券管理新条例，企业债券的发行主体将有所放宽，原先对项目的限制将有所松动，但对中小企业来说，在一定时期内还将不在众券商备选企业之列。 职工集资是中小企业的主要融资手段。
由于企业在开办初期很难得到金融机构的支持，所以大多数中小企业采用职工集资的方式筹集资金。入股是改制企业和股份制企业的重要融资方式，大多数已经占总资产的10%。
2。信用歧视。
中央为了搞活企业，提出了“抓大放小”的方针政策，要求银行部门要重点支持大企业，确保大企业的信贷，对中小企业就不重视，在确保大企业的基础上才予以考虑，造成了对中小企业的信用歧视，导致银行在对大企业和中小企业融资问题上的不平等。 缺乏对中小企业信贷需求的重视。
据统计，1998年工、农、中、建四家银行新增贷款20。85亿元，其中非国有经济贷款仅新增1亿多元，中长期贷款几乎为零。
随着各国有商业银行提出业务向中心城市发展战略的实施，部分机构存在“重大轻小”的倾向，个别银行有诸如一定数额以下或注册资本金100万以下企业不贷的规定，恰恰断掉了贷款需求以“急、频、少、繁”为主要特点的中小企业融资主渠道。 3。
缺乏为中小企业贷款提供担保的信用体系。就中小企业自身来讲，一方面，固定资产较少，不足以抵押，贷款受到限制；另一方面，一些中小企业在改制过程中屡有逃费、悬空银行债务现象发生，损害了自身的信用度。
同时，企业也深感办理抵押环节多、收费多，如在土地房产抵押评估和登记手续中，评估包括申请、实地勘测、限价估算等，登记包括土地权属调查、地籍测绘、土地他向权利登记等，极为繁琐。 4。
对非国有企业融资的歧视。长期以来，在政府和银行方面，都存在这样的观念，认为大型企业都是国有的，贷款给他们是国家对国家的企业，不会造成国有资产的流失。
而中小企业大多数是非国有的企业，效益不稳定，贷款回收不好，信誉差，容易导致国有资产流失，所以银行一般对中小企业贷款十分慎重，条件较为苛刻。 尽管现在比以前有所改善，但仍然存在这种现象。
5。一些区域性的中小金融机构发展不规范，对中小企业的支持力度不够。
我国经济中涌现出一批区域性的中小金融机构，本来应以支持中小企业的发展为己任。但在实际中，这些金融机构在业务发展上与国有金融机构有趋同的趋势，不能真正面向中小企业，存在一定的信贷歧视现象。
很多中小金融机构将大量资金上存或购买国债，对急需贷款的中小企业却不予支持。 6。
缺少为中小企业发展服务的金融机构。现在我国极为缺少切实面向中小企业服务的金融机构，民生银行原来的初衷是为民营企业和中小企业服务的，可是现在它已经和其他股份制商业银行没有什么区别了，其他新组建的城市商业银行原来也是面向中小企业的，可由于资金、服务水平、项目有限，迫使它也逐步走向严格，限制了中小企业的融资。
7。中小企业贷款困难，银行也感到放款难。
对于中小企业来说，取得银行贷款难。主要表现是：一是抵押难。
中小企业可提供的抵押物少，抵押物的折扣率高，并且手续繁琐，收费昂贵，中小企业普遍难以承受；二是中小企业很难找到合适的担保人。一些效益好的企业不愿意给其他企业作担保，效益一般的企业，银行又不允许其作担保人，而中小企业相互之间的。
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