众文网1.要写关于“物业管理收费问题浅析”的毕业论文
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。
1、物业问题矛盾的产生 1.1 物业收费 物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。 1.2 质价不符是问题的根源 物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。
这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。 1.3 业主有偿付费观念未形成 从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依 我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。 2、物业的标准 物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。
②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。
④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。
⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。 3、关于立法 前文已述物业方面的立法滞后于实际滞后的立法，严重束约。
2.要写关于“物业管理收费问题浅析”的毕业论文以论文的格式,写关于
给一个简单的模式参考： 开题报告 学生姓名： 所属系别： 专业名称： 指导导师： 一、论文题目：物业管理收费问题浅析”的毕业论文 二、选题的背景、目的和意义： 三、领域的研究成果及现状 四、研究思路和方法 总结全文。
本文拟采用以下的手段和方法：1、实证分析和规范分析相结合，列事实，摆依据，理论和实践相结合，引用分析等方法。 2、主要通过图书馆、网上浏览及实地调研等方法收集材料。
五、研究的时间安排 1、撰写开题报告。 2、进行企业调研，在图书馆及网上搜集相关资料。
3、分析整理资料，写出论文纲目。 4、撰写完成约一万字的论文初稿。
5、根据导师的批改意见修改完成论文第二稿。 6、论文定稿，准备答辩。
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【论文关键词】物业服务 计费依据 物业服务质量 【论文摘要】物业服务收费问题，已影响到物业管理行业的健康发展，其根源包括体制上的缺陷、一些外在因素的影响。
解决这一问题的关键就是要改革物业服务收费依据、收费方式，制定质量考核体系，从源头上进行纠偏和规范。 物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题，大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。
它本来是一种简单的商品交易行为.为什么会引发如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3个方面：（1）政府对物业服务收费在政策设计上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，从而引发种种争议；（2）缺乏精确、高效的物业服务质量考核体系，导致费用与服务水平相适应的收费原则难以贯彻；（3）在物业管理实践中，新事物、新情况层出不穷，不断地创造出一些法律及政策上的空白，使现行的法律及政策规定无以应对。显然，第一、二个原因属于体制上的缺陷，第三个则属于外在因素的影响。
透过纷繁复杂的问题表象，认识其本质，从源头上进行纠偏、规范，是解决物业服务收费问题的关键。 一、物业服务收费的计费依据需要修改 《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定，但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门.各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。
虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据较为一致，一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积（包括公摊面积和套内建筑面积）来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑，因为每个业主的建筑面积固定.只要收费标准不变，每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。
但是，这一收费依据也有明显弊端，即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑到人的因素，而真正享受物业服务的是人，并不是物，虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的，当前收费依据无法体现这一特点。
以住宅物业为例，在一个物业管理区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，也有些是三世同堂，另外，还有一些房子是闲置未用。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。
但对物业服务企业来说，它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务.如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也将随之增加。
但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有任何增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。
建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准，综合考虑人口因素进行调整.房屋空置不用可作为计费的起点，然后根据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式，当然，它的可操作性和效率不如现行计费方式，因为物业使用人数在不断发生变化.这就需要经常性地进行统计核实，无疑将大大增加物业服务企业的工作量，而且准确统计在技术上也存在一定难度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。
对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说，公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率，有待进一步思考和探讨。
二、物业服务费用应按项目细化明确 根据《物业服务收费管理办法》，现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分；酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中，构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本（支出），它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。
可见，物业服务成本（支出）是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。
在我国目前的物业管理实践中，大部分地方对物业服务成本（支出）的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。
统计资料显示，我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实，通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某几项服务不满，如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等，但是，由于具体服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法，因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。
显然，这种做法虽然不妥，但也。
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主要论点： 1、首先是说明物业企业与业主及物业使用者的关系，物业企业的产品是服务，两者相互依存，相互发展，是平等的合同服务双方； 2、物业服务企业通过提供公共服务和物业管理的保值增值收取服务费用； 3、服务水平的提升可以提高物业管理服务费的收缴率，降低客户投诉量，提高企业服务口碑和品牌；相反，差的物业管理服务可能导致投诉率急剧上升，服务费收缴率大量下滑，还可能导致最终不得不放弃在管项目； 4、写字楼服务水平提高还有利于提高出租率及租金，获得更好的收益。
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物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。
但是，其在发展的过程中遇到很多困难，其中最为突出的就是物业管理收费难的问题。所谓“物业管理费“是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。
它包括：（1）物业管理企业员工工资及福利费；（2）公用设备、设施的维修养护费；（3）清洁费；（4）保安费；（5）绿化费；（6）物业管理企业的办公费；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）税金；（9）利润。收费问题是消费者即业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。
如何解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务行业的健康发展，需要通过政府、企业与业主三方面的努力来共同实现。 虽然多年努力，从国家到地方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策，各项管理制度与办法，但仅仅是一个开头，打下一个基础，离完善的物业管理法规体系还相差很远，还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。
例如，物业管理是一种有偿的经营服务，在目前情况下，有关物业管理各项经费的来源、收缴标准、使用办法应由国家和各级人民政府在已制定的各项基本原则的基础上制定更为明确的实施标准和办法。具体而言如是否应由开发企业交纳物业管理启动资金，各地物业管理服务费的具体标准，物业管理经费使用的监督办法等。
近十年来，尽管国家制订了一些相关政策，明确了城市建设要实行“全面规划，合理布局，综合开发，配套服务”的原则，但在实施中各方未能很好的协调，给物业管理工作带来很多麻烦，例如，有些小区虽然已建成了很久，由于协调力量不足，及存在一些实际困难，使得周围配套仍未跟上，如通往小区的主干道路还未弄好，建筑垃圾到处堆积，车辆或行人将污泥带入了整洁的小区内，小区外围噪音夜以继日严重扰人，让人感觉环境极差。这一系列的问题就会引起小区居民的不满，不明理的业主常将这些原属于开发商或有关部门的责任迁怒于物业管理公司。
现行物业管理费的收取标准大都采用政府定价或政府指导价。这样来，一旦定得过高，则业主会交不起；相反定得过低，则物业管理企业无法维持日常的工作运营。
现行的物业管理费的计费单位通常以“元/平方米”为标准，即以每平方米（建筑面积）为单位核定综合管理费用标准。但随着物业管理行业的发展，这一标准已不能适应物业管理企业深化发展的需要。
传统的房产管理方针是以租养房，计租单位是“元/平方米月”物业管理行业在刚起步时延用了这一单位，从某种意义上而言，这是对由传统房产管理，转变为物业管理起到了一个平稳过渡的作用。而忽略了与物业管理服务相关的诸方面因素，如楼层、环境等而片面地注重建筑面积，使得一些方方面面居住条件，周边环境较差，但房屋建筑面积又与其他房屋建筑面积相同的业主在交费时候会产生一种心理上的不平衡。
一份调查显示，对物业管理公司服务表示不满的不足50%，其中很满意的20%；比较满意的占25.6%；认为物业管理公司服务一般的占14.9%，那么造成业主不满的主要原因有哪些呢？ 一是一些物业管理公司的服务意识差，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少； 二是不能够完全彻底地履行服务承诺，有的物业管理公司在进行物业管理实施过程中在未经过业主的同意下私自减项或不按合同执行； 三是物业管理公司服务态度不好，工作未完全到位。物业管理服务的对象相对固定，为业主提供优质的服务是物业管理公司的天职。
物业管理企业必须正确认识自己的社会角色，找准位置，要使每位员工都清楚地意识到我们是提供物业管理服务的企业，而不是单纯地管理物业管理单位，更不是管理业主的部门。我们所提供的服务只有得到业主的认可，我们的企业才能生存与发展。
而我们的管理职能也是通过执行委托管理合同来体现，以尊重业主、帮助业主、提醒业主、规劝业主的方式来体现的，其目的是为业主提供更好的工作、生活的环境和空间，更好地为其服务我们的服务意识要从以下四方面来体现：一、要依法行之，文明管理；二、要常规服务，守时守信；三、要友情服务，不计条件；四、要理性服务，谅解住户的不当言行。 从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。
上乘的服务质量无疑是能够取悦人心的，其结果必然是将业主和管理人之间的关系推向更加融洽的境界，而恶劣的服务质量所产生的效果却绝不仅仅是让人不快，更将引发一系列的恶性连锁反应，甚至将管理推向进退两难的境地。面对社会各界都在推行服务承诺的今天，物业管理行业应向广大业主和住户拿出什么样的承诺呢？由服务质量我们也想到了物业行业的收费与效益，所谓“一分价钱一分货”，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更。
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