众文网1.论文：当前我国物业管理存在的问题及对策
我国物业管理发展存在的问题及对策思考 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国和房地产市场的快速，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。
物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的日益突出。
据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
1.现阶段我国物业管理存在的问题 1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 ，我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。
房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重了物业管理行业向高水平发展。 1.2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。
另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。
但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。
建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。
1.5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。
1.6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在的对策 2.1走专业化之路 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。
全国 70%以上的物业管理公司是由房地产开发派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准。
2.开发商遗留问题对物业管理的影响
你是要论文吗，论文写不下，但是，严重的后果可以在这里讨论讨论：1.严重影响物业服务的质量，因为：大部分业主根本不会把这个事认为是开发的事，都全部认定是物业公司服务不好。
2.增加大量工作量，处理遗留工程问题是很复杂且耗时耗资耗力的事，牵扯物业公司大量的人力、物力和财力。3.必然影响物业公司的收费工作。
4.出问题后，就算是开发公司全部责任，物业公司在法律上也会有一些承担，最常见的事件：工程质量有问题，新建房屋楼顶装饰物掉下砸伤人，物业公司必定要负一部分法律责任和受很大影响。
影响的问题很深远，简单说这些，在实际运行中很多情况会是物业公司的巨大灾难。
因此，部分品牌物业公司在接管项目前，都要考察清楚工程质量，质量不行的项目直接不要。
3.关于小区物业管理问题解决的论文
物业管理规模化进程中的五大关系
物业管理企业的专业化、规模化发展是市场经济发展的要求，也是中国加入WTO以后，物业管理行业发展的必然趋势。在物业管理企业规模化过程中，物业管理企业将面对市场的再次细分、行业概念的扩容等巨大的挑战，所以要特别谨慎地处理好以下几个关系。 "qAi"}x
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]+c6e6yrg}/AK1一、规模化与管理面积的关系 P,*{lNlG
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5A&Ow ?j1目前，许多物业管理企业的决策者甚至一些物业管理的行业主管部门，者陬物业管理企业的管理面积来衡量物业管理企业规模的大小，认为管理面积越大，企业的规模就越大。导致许多物业管理企业不考虑自身实力，对外东讨西伐、南征北战，使企业兼并、重组、合作等愈演愈烈，结果是企业的管理面积扩大了，企业的日子难过了，企业没有前进却反而停滞不前甚至倒退了。这就是没有处理好规模化和管理质量关系的结果。经济学中以企业的各种生产要素都以相同的比例增加来定义企业生产规模大小。生产要素包括：劳动力、资本、人力资源、科学技术等等。对于物业管理企业来说，管理面积仅仅是其生产要素的一小部分，在其他生产要素没有同比增长的情况下，管理面积的扩大必然造成企业的畸形发展，其结果可想而知。所以，单纯扩大管理面积并不是真正意义上的规模扩大，企业必须在管理面积、资本、人力资源、管理水平等生产要素全部增加的前提下，才可能获得真正的规模化。物业管理面积的规模中优质物业所占的比率将愈发成为决定企业规模化发展成败的关键。 M-t3Rl U{Q中国物业教育网6T9sY\ G ?+|m
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二、规模化与“地方保护”的关系 QvdZ/hQq
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在目前的房地产市场中，大多数开发商选择自己开发， 自己管理的模式，不愿轻易将物业管理这块”肥肉”送给别人，这就是这里所说的“地方保护”。当然，这其中也有不少开发公司自己建立的物业公司经过几年的摸爬滚打，逐渐发展为有一定规模的物业公司。但是，不少开发商自己组建的物业公司，都是开发企业内部东拼西凑或由部门淘汰下来的人员凑合而成，根本谈不上专业化和规范化，有些物业公司只管一栋或几栋建筑物，管理内容简单、单一，很难在管理上有突破、有创新，更谈不上规模化了。开发商自己的物业公司，其管理人员大部分都是由开发企业任命的，通常更多地考虑开发企业的利益，而对业主或物业管理的客户对象考虑较少。在发生利益冲突时，各种矛盾就会激化，由此出现了许多业主状告物业公司的案例。 `+k5nv W=
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X5Pd,Hv yF F4J$n F&I1对于不愿意将自己开发的物业委托给专业的物业管理企业管理或有实力在物业管理行业拓展市场的开发商来说，迅速打造一支自己的物业管理队伍，其捷径莫过于寻找一些知名品牌的物业管理企业，采取合资、入股、合作等方式建立自己的物业管理企业。对于集团内部各个开发企业所属的中小型物业管理企业，可以采取组建物业集团，以吸取各个企业的优质资产和人才以及良好的管理经验，形成具有一定规模的物业管理企业。中房集团新组建的物业管理集团就是这样一种模式，不失为一个具有前瞻性的举措。所以，清晰的产权与经营管理权定位、分离，将是物业企业进一步规模化、持续发展的基础。 >Zw^g0
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4.房地产开发有哪些遗留问题,对物业的影响及解决办法
问题：包括擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等。
影响：这些问题业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理企业，并借故拖欠物业费，引发纠纷。
办法：1、提高物业服务水平。2、增强责任感。3、做好物业相关法律法规的宣传和正确引导包括物权法，从法律角度为物业定纷止争，更好的行使经营管理以及提供优质服务。4、建立健全有效的
物业管理协调机制，加强监管。5、坚持正确的舆论引导，完善业主大会制度。
5.开发商遗留问题对物业管理的影响
你是要论文吗，论文写不下，但是，严重的后果可以在这里讨论讨论：
1.严重影响物业服务的质量，因为：大部分业主根本不会把这个事认为是开发的事，都全部认定是物业公司服务不好。
2.增加大量工作量，处理遗留工程问题是很复杂且耗时耗资耗力的事，牵扯物业公司大量的人力、物力和财力。
3.必然影响物业公司的收费工作。
4.出问题后，就算是开发公司全部责任，物业公司在法律上也会有一些承担，最常见的事件：工程质量有问题，新建房屋楼顶装饰物掉下砸伤人，物业公司必定要负一部分法律责任和受很大影响。
影响的问题很深远，简单说这些，在实际运行中很多情况会是物业公司的巨大灾难。。。，因此，部分品牌物业公司在接管项目前，都要考察清楚工程质量，质量不行的项目直接不要。
6.解决物业管理收费难的初探论文,5000字以上必须严格按照论文要 爱
解决物业管理收费难的初探（论文） 在社会主义市场经济下，房屋管理正发生着深刻的改革。
物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来；另一方面，房地产开发商在项目运作上和物业管理公司在实施物业管理过程中，存在诸多问题和不规范的行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题。
在这之中，物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。 一、物业管理收费难的原因 通过近年来的实践，笔者认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果，解决这一问题非一朝一夕，尤其是在现阶段，由于法规不健全、配套不完善，解决这一问题更是一个艰巨的任务。
物业管理收费难的原因可从以下几方面透视。 （一）宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏颇的认识 在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。
住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。 居民习惯的是“只享受、不（少）付费”。
根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住房的方式发生了变化，而且物业管理也随之出现。
因此，就产生了如何认识和实践物业管理。根据市场经济的要求，人们在得到住房、成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用。
业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，物业管理在计划经济下无人认知。
经济过渡后的初期，建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心，让广大业主充分认可。近来，媒体加大了宣传力度，但是，在国内，物业管理存在的类型多、收费标准多等现象，例如住宅物就划分成经济适用住房、普通居住小区和高档公寓等多种类型；收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。
这些概念，物业管理专业人士在理解和使用上都难免出现差错。媒体报道尽管是加大了力度，但是宣传的准确度难于把握。
这些在客观上造成管理费用征收困难。 （二）物业管理费用透明度差 企业是以获取利润为目的的组织。
物业管理公司是服务性的企业，物业管理肯定要获取利润。 这利润来源于物业管理费收取。
如果科学地测算物业管理费，使之透明地运作。那么，物业管理费将不难收取。
但是，事实并非如此。物业管理公司不愿将物业管理费的运作完全透明。
原因是：一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题出在生产成本的确定。
我们知道，生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。 具体反映在物业企业：1、物业公司实力。
例如，如果某物业管理公司有多个物业项目，它将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样地提取折旧，这样，生产成本必定会加大。2、物业公司经营的物业项目规模。
物业的规模有大小。在符合规模的项目中，物业公司不按照规模效益计算物业费。
采取不规模经济的方法加大生产成本。另一方面，有些物业公司存在“多收费少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为。
这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作。这与业主（消费者）明明白白地消费要求，大相径庭，物业管理费怎好收取？ （三）开发商难兑现的高承诺 人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高。
为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远。
于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。 （四）建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位 建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。
有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区社会治安管理。
开发项目分期开业，造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。 居民由此产生的各种意见，都有可能造成物理管理费收取困难。
（五）国家法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展 在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（京价字〔1997〕第196号）中，将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。 这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法，以及依据1992年市政府有关部门颁布的“七五——八五期间住宅设计标准”而制定的。
现在，一方面市政府有关 （六）物业公司过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大 目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。 供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理公司来承担，使物业公司充当成“第一缴款人”的角色，使物业公司经营风险过大。
在这种形势下，业主对上述的某项服务不满。
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