众文网1.房地产毕业论文怎么写开题,近两年调控对房地产行业的经营管理影响
基于动态模型的我国房地产投资若干问题
从财务角度审视我国房地产上市公司的可持续发展
房市、股市与经济增长关系的研究
包头市房地产产权产籍管理问题
辽宁省县域房地产发展问题研究
房地产价格对我国货币政策的传导效应分析
关于完善我国房地产税收法律制度的思考
政府干预下的房地产价格波动
我国各地区房地产开发的综合评价与统计分析
房地产开发项目可行性分析的探讨兼论重庆S房地产项目的可行性分析
中国房地产泡沫的测度、预警及防治研究
株洲市房地产发展状况及对策研究
地铁沿线物业价格变动对城市经济的影响研究
房地产企业项目管理模式研究
我国货币政策传导机制
我国房地产价格波动对金融脆弱性的影响研究
我国货币政策对房地产价格区域差异性效应
房地产业之收益分配问题研究
房地产公司培训体系问题研究
美国次贷危机对中国房地产市场的影响
人民币升值与房地产价格关联效应研究
重庆市房地产周期波动理论与实证研究
我国房地产市场假设开发法应用研究
房地产企业住宅PM3构建与应用研究
房地产业与其相关产业的关联效应分析
我国房地产投资的区域差异性及协调关系研究
房地产周期波动研究
长春房地产品牌营销的研究
防洪工程社会效益量化研究分析
2.本科毕业论文写房地产宏观调控政策影响及研究 难吗
宏观调控政策对房地产行业的深远影响
房地产”这三个字对于现今的人们来说都不再陌生，甚至非常敏感，因为从改革开放之初到现在，它已经走过了近三十载风风雨雨的历程。然而，在这段漫长的时间里，国家对这一行业一直保持着高度重视和大力支持，使该行业飞速成长为国家的一大支柱产业，同时也被纳入暴利行业之列。既然是暴利行业，在利润的诱惑下，难免会出现很多背离市场正确导向和行业规范的行为，以至搅乱市场经济和行业发展，完全违背了政府初衷——希望让市场作为自身调控手段来规范行业发展的指导思想。在这种被动的情况下，政府不得不从幕后走
到前台，通过逐步出台一系列宏观调控政策，施“猛药”来遏制该行业的泡沫性过热，同时降低商业银行对房地产行业发放贷款的风险，以求房地产行业的健康永续发展。
回顾地产行业宏观调控的近三年，国家分别出台了以下金融和土地政策：
2003年6月央行的121号文件，该文件说明了金融政策在房地产行业的反映；
2004年“8.31大限”后土地实行招、拍、挂，该政策将引导土地交易市场化，使土地交易更加透明；
2004年10月29日央行出台调息通知，将贷款利率上调0.27个百分点，该举措是中国的借贷市场将走向市场化的开始；
2005年3月16日央行正式宣布上调了商业银行对个人住房贷款的利率，房地产市场的各个层面在不断揣摩政府的政策，都出现异常“强烈”的反映。
首先从房地产开发企业来看。
在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就盲目投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过承建商垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的20%提高到35%以上，这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”。土地政策方面，“8.31大限”前开发商拿地不透明，私下暗箱和违规操作泛滥，大批开发企业尝到了低价圈地的甜头，靠着手头有限的资金到处圈地开荒，迟迟不向国家交纳土地出让金。而土地政策出台以后，供地规则改变了。许多原来靠协议出让拿到低价土地的开发商在没有商业银行作为后盾的前提下，被迫拓宽融资途径，以至出现了风靡一时的信贷证券化浪潮，纷纷上市融资，期待受限日到来前出现奇迹。在这过程中，可谓几家欢喜几家愁。最后顺利过关的开发土地寥寥无几——土地供应量“减肥”了。在受限日前，没有按照规定要求交纳土地出让金的项目被政府强制收回，然后通过土地交易市场“招、拍、挂”三种透明的方式，再次统一上市交易。与此同时，政府又暂停了农业用地转为非农业用地，以至于本来就非常敏感的土地供应市场，变的更加紧张。可见，政府土地政策的推行，确实有效地扼杀了许多虚假开发，让有实力的开发企业可以通过正当的市场交易拿到更多更好的土地，同时使得一批投机开发商无奈地退出房地产开发的舞台。
其次从购房消费者来说。
购房者是房地产市场的终端，他们最关心的是市场房价的走势，以及还贷利率的变化，这些问题都涉及到他们的切身利益。因而，购房者对金融政策的反映相对土地政策更强烈。两次利率的上调加之购房首付款比例的上涨，令许多计划购房的人群望楼止步，而那些已经购置房屋的人们开始打算提前还贷，消费者普遍认为央行政策不透明。其实，这是对国家房地产金融宏观调控政策的误区反映。
3.我国房地产市场的现状及发展趋势论文
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。
据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6~1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。
城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。
商品房施工面积增长27.8%，其中，新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。
土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9%，销售面积增长35.9%。
销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。
其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。
由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992~1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5%，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。
虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20%。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。
开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。
房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。
从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。
但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。
对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。
要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。
房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然。
4.求一篇关于房地产的毕业论文
房地产专升本毕业论文 1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状 运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。
就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析（DEA）模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。
从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。
但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。
分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。
结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。
一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。
最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。
利空影响：货币持续过度升值会导致经济减速（因为FDI下降、净出口下降），外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。
货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。
（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。
而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。
采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。
介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。
实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影。
5.房地产市场的政府干预是怎样的
房地产市场的政府干预 政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控么按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。
（一）政府干预房地产市场的目标（包括） 1、实现房地产市场持续健康发展 2、使存量房地产资源得到最有效的使用 3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 4、引导新建项目的位置选择，满足特定群体的需要。 （二）政府干预房地产市场的手段 宏观调控房地产市场的手段包括如下： 1、土地供给政策。
2、金融政策；住房政策；城市规划。 3、地价政策；税收政策；租金和价格控制。
6.浅析中外政府在房地产市场中的干预政策
浅析中外政府在房地产市场中的干预政策 政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式：数量干预与价格干预。
其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。 所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。
按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。 政府对房地产市场的数量调节 土地供给与税收调节制度 世界各国的土地制度可以分为两种：私人所有和政府（国家）所有。
但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。
除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。 美国土地有三种所有形式：私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。
政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。
日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。 因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。
政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道：一是税收政策和城市规划；二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。
房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。 在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。
英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。
这种模式也普 下载地址： 。
7.有关房地产方面的论文只要是和房地产有关的那方面都行
浅谈房地产项目的风险管理 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。
房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位风险。 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。
可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、项目的投资支持能力风险。
《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、项目的质量风险。
包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、项目的合约履行能力风险。
在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。 比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。
这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、项目的“政府”风险。
“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。 在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。
必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。
风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为： 1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，。
8.关于房地产问题的论文 请求帮助
1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。
但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。
2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。 一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展 1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。
（一）房地产市场形成并逐渐繁荣 本文世纪论文网提供住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设， 1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。 （二）城镇居民居住条件明显改善 住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。
随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。
2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。
其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。
住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。 （三）房地产行业得到较快发展 住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7%，逐年增长，2004年最高达到18.7%，在固定资产投资中的地位不断提升。
自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6%，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。 二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题 我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。
（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大 由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。
根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65%。其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95%。
尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1%、279.2%和303.0%,7年间年均分别增长20.2%、15.8%和17.2%（见表3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。
2010年北京、上海、深圳三市城镇人均可支配收入分别为29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要17.0年、15.3年和17.4年（见表4），房价收入比远高于国际4~6倍的水平。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。
同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。 （二）住房保障制度建设相对滞后 1998年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。
然而，在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。为了应对1997年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消。
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