众文网1.贷款买房的具体方案（课题研究）
个人住房抵押贷款的还款方式
1、等额本息还款
这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。采用此还款方式，在整个还款期的每个月，还款额将保持不变，遇调整利率除外。在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加。
此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。
但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。
2、等额本金还款
所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。采用此还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。比如，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。
3、一次还本付息
此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。
4、等额递增和等额递减
这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
5、按期付息还本
贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。
这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
6、本金归还计划
贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。
此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
具体到你的案例，贷款30万，以第一种方法（银行最常用的方法）
按揭成数 按揭年数 首期付款 月均还款 还款总额
8成 20年 60000元 1661.79元 398830.19元
8成 30年 60000元 1374.76元 494915.15元
7成 20年 90000元 1454.07元 348976.41元
7成 30年 90000元 1202.92元 433050.75元
2.急求
购房中的数学 透过购房这一本质现象，用我们所学过的数学知识，了解数学渗透在生活。
第一部分：分期付款中单利的应用 例：陈先生买的是普通公寓房，售价84000元，分15年还清，年利率为2.143%，那么他每月应付多少钱，实际付款多少？（已知利息按单利计算） 通过上网查资料，我们得到了计算利息的公式： 利息=本金*利率*时间 把上面的数据带入这个公式： 利息= 84000*2.413%*15=27000（元） 所以，每月应付的钱数为： （元） 第二部分：数列在分期付款中的应用 我们通过一个贷款买房的案例来分析这一问题。 某地一位居民为了改善家庭的住房条件，决定在2003年重新购房.某日，他来到了一个房屋交易市场.面对着房地产商林林总总的宣传广告，是应该买商品房，还是应该买二手房呢？ 经过一番调查，这位居民收集了一些住房信息，然后在下表中列出了他的家庭经济状况和可供选择的方案，准备向专家咨询。
家 庭 经 济 状 况 家庭每月总收入为3000元，也就是年收入3.6万元.现有存款6万元，但 是必须留2-3万元以备急用. 预 选 方 案1.买商品房 一套面积为80平方米的住宅，每平方米售价为1500元2.买二手房 一套面积为110平方米左右的二手房，售价为14.2万元，要求首付4万元 购房还需要贷款.这位居民选择了一家银行申请购房贷款.该银行的贷款评估员根据表格中的信息，向他提供了下列信息和建议： 申请商业贷款，贷款期限为15年比较合适，年利率为5.04%。购房的首期付款应不低于实际购房总额20%，贷款额应不高于实际购房总额的80%.还款方式为等额本金还款.根据以上购房贷款方式，你认为预选方案1,2到底哪个是最佳选择（前提条件：对两套房子的面积，这位居民均可接受）？ 这个问题看起来似乎无从下手，但仔细分析会发现，用本报告前面所涉及到的内容以及数列的知识，这个题便可以迎刃而解. 要比较这两个方案哪一个最佳，主要从三个方面考虑.第一，首付金额是否在这位居民经济能力范围内；第二，贷款后每年付款是否在这位居民经济能力范围内；第三，实际付款数与住房原价值多多少.下面，我们就来一个个解决这些问题. 由首期付款不低于实际购房总额的20%，若刚好为20%，则买商品房需首付80*1500*20%=24000元，而二手房需要40000元.由表知，他们均在该居民经济能力范围内. 因为该居民是贷款买房，我们设该居民每年还款X元.由题目所给信息，我们可以列出如下表格： 年数 15年后的本息和第一年X*(1+5.04%)^14第二年X*(1+5.04%)^13。
第十四年X*(1+5.04%)^1第十五年X 如果把上述数据全部加起来，就是该居民实际应付款数. 若购买商品房，则可得到下述方程方程：（1+5.04%）^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+。
+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(120000-24000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9273.90 所以，该居民实际付款数为：9273.9*15+24000=163108.50（元） 比住房原价多：163108.5-120000=43108.50（元） 若购买二手房，则可得到下述方程方程：（1+5.04%）^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+。
+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(142000-40000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9853.50 所以，该居民实际付款数为：9853.5*15+40000=187802.50（元） 比住房原价多：187802.50-142000=45802.50（元） 我们可将上述结论列表比较如下： 比较项目 方案一方案二 首付金额 24000.00 40000.00 年付款数 9273.90 9853.50 实际付款数 163108.50 187802.50 与住房原价的差额 43108.50 45802.50 根据上表很容易得出这样一个结论：无论哪一个比较项目，方案二都比方案一逊色一些，因此 ，采取方案一要好得多.即该居民买商品房要划算一些 第三部分：收入高低与分期付款买房（银行贷款买房）的相关性 调查的问题： 1，您的月收入是多少？ 2，您是通过何种方式购房的？ 我们收集了50个人的答案，并对其进行了数据处理，得到了如下一个二行二列联表： 分期付款（银行贷款） 一次性付款合计5000元以上711185000元及5000元以下24832合计311950 已知，相关性公式为： 其中， 我们将上面表格中的数据代入相关性公式得： 综上，说明了收入高低与是否通过分期付款或银行贷款买房有很大关系。
3.案例分析：共同买房的风险——断供
在房价高企的时候，小夫妻共同贷款买房是最常见不过的了，不过有时候这种事也存在一定的风险。
请看下面的案例：
王芳和李为是一对情侣，同在广州工作，由于担心房价上涨后无法买房，俩人在2015年5月份共同按揭了一套70平米的房子，总价145万元，俩人贷了100万，20年还完。月供约6400元左右。不过元旦后，王芳因和男友李为感情破裂而分手，这套正处于按揭中的房子就成为了大问题。
王芳和李为在分手时为了保证按揭正常进行，签了一份共同还贷的协议。刚开始两个月还能按时还贷，不过李为2月份交了新女朋友后，就不再按约定还贷了，这让王芳陷入窘境，现如今这套房子已经断供一个月，这让王芳颇为焦虑，她担心再继续断供下去，银行会把房子收回。
现实中情侣共同买房，然后共担月供的情况很常见，大部分情况下都能按时完成按揭。对于案例中王芳和李为这种情况，的确是应该引起我们重视的。
不按时还贷不但增加银行坏账风险，还会徒增不良信用记录，给自己生活中带来诸多不便。断供超过一定时间，银行会按照合同约定收回房产拍卖处理，不足部分需求借款人继续偿还。
对于王芳这种情况，按照银行规定，双方做出的任何约定都只能彼此之间的，这不影响贷款的按期归还，任何一方不能以双方协议为由拒绝还贷。
对于王芳的这种情况，可与对方交涉要求按时还贷，如未果，应通过法律手段强制要求对方按时还贷。
延伸阅读：断供房产，银行会怎么做？
银行一般按照先催还，后向法院起诉执行房产的方式追讨借款，不足部分仍将由购房者继续偿还，并将购房者记入征信负面名单。
另外，对于名下只有一套房产的断供者，在扣除5-8年的租金后，法院可以强制执行房产，也就是拍卖以保证银行的利益。也就是说，给你留几个月租金就有可能把你赶出去租房了。
（以上回答发布于2016-06-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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4.贷款买房如何选择适合的还款方式
还款方式：一、固定利率还款 各家银行的房贷固定利率标准各有不同，但其利率水平高于浮动利率。
固定利率房贷的优点是利率风险小、收益稳定、利率不随物价或其他因素的变化而调整。缺点是不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
这种还款方式主要适用有固定收入的人群以及专业投资者等。 此外，购房者在预期未来加息政策下，也可以选择该种方式。
二、等额本金还款 采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。
优点是总体利息支出较低。缺点是前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。
适用人群主要为收入较高人士，如企业高层、个体工商业者等。 三、等额本息还款 每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。
优点是借款人每个月还给银行固定还款金额，利息比重逐月递减。缺点是总体利息支出较多。
适用人群主要为工作收入稳定的企、事业单位职员等。 四、公积金自由还款 可设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可，当月多还的部分系统会自动划为提前还款。
自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，优点是每月可自由还款、灵活便捷。
缺点是因最低还款额通过低于正常的还款月供，所以最后一期本金支付压力较大。适用人群主要为符合贷款条件的公积金缴存职工。
5.怎样设计贷款买房的方案
贷款购房方案的设计 课例类别：部分探究 学习科目：数学 学段/年级：六年级 学习时间：1课时 一、设计说明 贷款购房方案的设计是九年制义务教育小学六年级“利息”这一教学内容的延伸和拓展。
随着娄底经济的发展，娄底市的房地产也在腾飞，贷款购房已和人们的生活息息相关，而贷款购房涉及到“贷款利息”，我认为这是一个极好的放手让学生去探究的活动内容。所以就设计了这样一个在网络环境下的探究学习案例：学生利用网络资源，查找相关资料，探究相关问题，根据个人家庭环境，设计不同的购房方案。
学生在活动中，行动自由、思想不受约束，设计方案不受限制，只要合理、实用、经济，有创新意识，便达到了活动的目的。 二、活动目标 1、知识目标： （1）进一步理解利息的意义； （2）了解有关贷款购房的基本知识； 2、能力目标： （1）通过方案设计，提高学生用数学知识解决实际问题的能力。
（2）提高电脑的操作水平及充分利用网络资源为学习服务的能力。 （3）培养学生的探究能力和创新意识。
3、情感目标。 （1）培养学生团结协作精神。
（2）通过探究活动体验父母的艰辛，增强对父母的理解与关心。 三、活动过程 第一阶段：创设情景，揭示主题 活动目标： 1、了解娄底市房地产的相关资源； 2、通过计算买房的总价让学生认识到可以贷款买房。
流程： 师：近年来，随市场经济的不断开放，娄底的房地产业获得了突飞猛进的发展，已进入了一个小区化开发、人性化设计、专业化经营的崭新时代，创造了内陆中等城市的奇迹，作为一名娄底人，我们为此感到无比自豪，同学们经过几天的网上收集和实地考察应该已有所了解。下面，就把你们知道的告诉老师和其他同学，好吗？ 每小组将课前收集到的资料打开，派一个中心发言人发言。
（资源都保存在教师指定的地方，每个小组都可以打开） 师：同学们已经知道了许多关于娄底房地产的资料，那么现在就请计算在下面各小区买一套100平方米的房子各需多少钱？ 板书（1）紫光园（2600元/平方米）（2）世纪欧洲城（3000元/平方米） （3）东山花园（1600元/平方米）（4）桔城花园（1480元/平方米） 师：通过计算，同学们想一想，一般普通的工薪阶层想去买一套房子，能一下拿出这么多钱吗？他们是怎样买房的呢？ 同学们讨论，各抒已见。 第二阶段，任务驱动。
目标：了解本次活动的目的，确定本小组的探究内容 流程： 师：贷款买房是时下最流行也是最被大多数人认同的一种购房方式。那么贷款买房你们想知道哪些方面的知识呢？ 同学们讨论，然后汇报： 师板书：1、购房贷款的种类及相关内容。
2、还贷方式及区别。 3、贷款利率及还贷的计算方法。
4、房地产的相关资料。 师：现在，每一个小组的6名同学再分成两个小组，一组同学查找资料，一组同学处理资料，保存在教师指定的地方。
第三阶段，自主探究、合作、讨论。 活动目标： 1、了解贷款购房的相关知识。
2、进一步提高网上查找、收集、下载、处理资源的能力。 3、会设计合理的贷款购房方案。
4、感受合作的乐趣。 流程： 1、学生汇报网上收集整理的贷款购房的相关知识。
2、设计贷款购房方案。 师：打开设计方案里的“请你设计”仔细读一读。
下面，就请你们以小组为单位为王老师设计一套贷款买房的方案。 3、各组开始分工活动，有的查找资料，有的设计方案，有的计算。
4、形成设计结果。 第四阶段：展示交流 活动目标： 1、在交流评价中，学习他人方案设计的优点，充实自己的设计方案。
2、对自己的方案设计有成就感，同时感受与他人合作的乐趣。 流程： 1、每组将设计方案展示出来，并选派中心发言人发言； 2、组间互评，指出优点和需要改进的地方。
第五阶段：方案设计评价 内容 需努力 还要加油哟 你真棒 图片搭配 有图片、搭配不合理 有图片，搭配基本合理 图片精美，搭配合理 计算过程 有错误 计算过程太简单，不明了 计算过程详细，一目 了然 原因说明 有原因，但论述不够清楚 有原因，论述基本清楚 原因说明详细，合理 实用性和经济性 设计比较切合实际 切合实际，考虑了价值回报 实用性强，有经济价值评选出最合理，最有创意的方案。 第六阶段：结论 师：通过给王老师设计货款购房方案，你在这方面应该已具备一定的知识和经验了吧。
下面就请你为自己家设计一套贷款买房的方案。并将方案保存在“方案设计”这个文件夹里，便于网上交流。
教学反思 通过本次探究课的活动，我有以下体会： 1、学生电脑操作水平强。学生利用网络查找、收集、归纳、整理，并保存资源的能力是令人惊讶的。
2、学生已具备一定的探究能力和创新思想。学生在探究活动中，首先是猜测，然后利用网络资源去查找，验证并实践；学生设计的贷款购房方案思路开阔、形式多样、不拘一格，并具有一定的实用性，有的还考虑到了一些房产投资的问题，这些都充分反映了学生的探究能力和创新思想。
3、学生的团结协作意识强。在整个探究活动中，每一步都是分小组探究的。
每个小组的同学团结一致，集体讨论，分工合作，互相帮助，成功的完成了每一个任务。同学们在感受成功的喜悦时，充分体验了团结合作的。
6.贷款买房该如何选择贷款方式与还款方式
下列几种贷款方式和还款方式的优缺点。
一、贷款方式 （一）商业贷款 优点： 1、贷款额度高 公积金贷款额度的高低与公积金账户余额的多少、缴纳年限长短等有很大关系，且公积金有最高贷款额的限制。而商业贷款只要借款人满足贷款要求，且资质较好，贷款额度最高能达到房产评估值的七成或八成。
2、手续简单、方便快捷 公积金贷款的流程复杂、放款的时间长，商业贷款的流程就要简单多了，而且放款的速度快。 3、应用范围广 不管是购买普通住宅，还是别墅、商业住房，都可以申请商业贷款。
首套房商业贷款未结清，买二套房还可以使用商业贷款。 一般购买普通住宅才能使用公积金贷款，首套房公积金贷款未结清，二套房不能再用公积金贷款。
4、贷款对象无限制 只有按时足额缴存公积金的购房者才能申请公积金贷款，而商业贷款在贷款对象上没有限制，只要你具备按时足额还款的能力，且拥有良好的信用记录，便可提出申请。 缺点： 1、商业贷款的利率为4。
9%，公积金贷款的利率为3。25%，商业贷款支付的总利息多。
（二）组合贷款 指同时使用公积金贷款和商业贷款，公积金贷款部分按照公积金贷款的利率执行，商业贷款部分按照商业贷款的利率执行。 优点： 1、贷款额度高 公积金贷款额度有限，其贷款额度不够时，采用组合贷款，可以提高贷款额度。
2、利率适中 组合贷款利率比公积金贷款利率高，但比商业贷款的利率低。 缺点： 1、贷款要求高 要同时符合公积金贷款和商业贷款的要求。
2、贷款流程复杂 组合贷款同时涉及到公积金贷款和商业贷款等两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，办理的流程复杂且所需要的时间长。 （三）公积金贷款 优点： 1、公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款的利息，最后产生的总利息少。
缺点： 1、需按照各地政策缴满一定期限才能申请公积金贷款。 2、公积金贷款额度有限制。
3、很多城市公积金异地贷款买房受到限制。 如下图，贷款100万，采用等额本息的还款方式，公积金贷款、商业贷款、组合贷款利息比较： （二）等额本金 优点： 1、可以为借款人节省不少贷款利息。
缺点： 2、前期还款压力较大，只适用于收入较高的房贷客户。 以贷款额100万，贷款年限20年，来计算等额本金和等额本息的月还款额和最后的总利息。
如下图：等额本金每个月偿还的本金是固定的，利息越来越少。等额本息每个月的还款额是固定的，前期利息高，到后期偿还的本金越来越多。
如下图：100万的贷款额，采用等额本息和等额本金还款方式，贷款20年、30年，所产生的总利息是不同的。 买房选择贷款方式，首选要看自己是否符合贷款的条件，再依据几种贷款方式的优缺点进行选择。
选择还款方式时，要结合家庭的经济状况进行选择，年轻的刚需族就不宜为了少支付利息而选择等额本金这种还款方式。
7.关于贷款买房的事情
已婚人士办理贷款，银行查看征信记录是以以家庭为单位的。已婚，银行在审核时会对本人和配偶进行审核，其配偶的不良征信记录有可能会影响到房贷申请。即使以夫妻一方名义贷款买房，贷款人征信记录良好，若其配偶多次逾期还款，银行在放贷时会更加谨慎。
不过银行审贷时更看重贷款人信用记录，若贷款人配偶征信记录不佳，银行审贷时会更加谨慎，但并不意味肯定不放贷。若逾期行为非有意，可向银行说明情况，出具相关“无意逾期”证明，这种情况通常不会拒绝放贷。从逾期次数看，银行对于办理贷款可能执行的标准有：减低贷款成数，提高贷款利率。如果是首套住房贷款的情况下，很可能不会享受贷款利率优惠。但若夫妻一方两年内连续三次逾期还款，或累计六次逾期还款，贷款会被拒绝。
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