物业矛盾毕业论文开题

1.物业管理中存在的主要问题及解决对策的开题报告怎么写

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。

物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。

据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

1.现阶段我国物业管理存在的问题 1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。

房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。 1.2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。

另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。

但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。

建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1.5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

2.物业管理毕业论文选题

摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。

关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系 物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。

所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。

物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。

一、物业管理“以人为本”的重要意义（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。

（二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。

这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。

（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。

以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。

（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。

而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。 二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。

在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。

因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。（一）人是物业管理活动中的主、客体物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。

因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。

在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键 现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。

社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。

他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通。

3.急求关于物业管理纠纷的论文

物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业 管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。

物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。

一、物业管理超前介入阶段 物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业 及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目（主要包括 业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地），所作出的专业性技术咨询服务活动。 在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。

这种咨询服务可 以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。

中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适 用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规 定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。

物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生 的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场 地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。

需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的 委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。 关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。

受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理 专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。

关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第36 3条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作 条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。

当事人另有约定的，按照其约定。 二、前期物业管理阶段 1.物业接管验收期 物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物 业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及 相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。

《房屋接管验收标准》之“1.2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自 有的房屋的接管，可参照本标准执行。” 新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交 接对象等方面存在区别。

接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路 等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第（五）项 规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。

因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并 非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。

物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务 工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项 重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”（即法律关系纽结）。 为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证 今后物业维护保养管。

4.论文：当前我国物业管理存在的问题及对策

我国物业管理发展存在的问题及对策思考 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国和房地产市场的快速，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。

物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的日益突出。

据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

1.现阶段我国物业管理存在的问题 1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 ，我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。

房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重了物业管理行业向高水平发展。 1.2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。

另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。

但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。

建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1.5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

2.解决物业管理所存在的对策 2.1走专业化之路 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。

全国 70%以上的物业管理公司是由房地产开发派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费。

5.浅析物业公司和业主之间的矛盾与纠纷

业主与物业公司之间的矛盾，有着深远的历史原因，其中有业主方面的原因，也有物业公司方面的原因。下面我们分析一下业主方面的原因：

从建国以来，我国的城市住房基本上实行的是“福利住房”制度下“产权人管理”的管理体制。公房分两种，一种是“单位宿舍”，产权归单位所有，由单位自行管理，其管理费用由单位行政费和福利费承担；一种是“公共住房”，产权归地方政府所有，由地方政府房管部门代表地方政府管理，管理费由地方政府承担。私房，不论是自住房还是出租房，都由房产主自行管理。房屋租金实行全市统一标准，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定单价和折算办法。但是，单位房屋的租金因为包括了“职工福利”的因素，往往低于房管局的标准；而私房在“文革”被没收经落实政策又返还的出租房，租金则是房管局房屋的三倍，住户只承担那份标准租金，其余的二倍租金由承租人单位从福利费中报销。

上世纪80年代中期，开始了房地产开发和商品房销售，接着又实行了住房制度改革，这样，城市的住房就形成了三个档次：第一个档次是居住单位房屋的住户，一方面，房租实行的是“福利住房”再加上“职工福利”的双重福利的价格，另一方面，由于管房人本身也是住房人，大家有着共同的利益，所以，很多的服务项目都可以无偿提供，即使买房以后也不需要交其它费用；第二个档次是居住房管局房屋的住户，一方面是只享受“福利住房”而少享受“职工福利”，所以房租稍高于单位房屋，另一方面是在买房以后有的费用不能报销，还需要自己承担；第三个档次是居住商品房的住户，因为他们都是无权或无机会享受“福利住房”的人，所以一方面要拿出比“房改房”高出多少倍的钱买房，一方面还有自己承担很多不予报销或无处报销的费用，而且这些费用往往超过居住单……

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6.物业纠纷现状及成因

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题（一） 法规不健全，司法效力不高近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。

但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。

加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。

开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。

广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。

有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范 长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。

即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。

机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。（五）业主欠费比例在有的地方较为严重根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。

而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。二、物业管理服务问题产生的原因（一）业主与物业管理企业理念滞后时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上，无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。

特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97%的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86%的业主认为小区物业收费不透明，更有60%的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70%以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90%的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30%的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。

但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。

物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个，平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。[13]物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

检举 回答人的补充 2009-06-04 12:57 （四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根。

7.有关于物业管理纠纷的防范论文那有更好的题材

物业管理纠纷案件法律问题之实务探微

一、物业管理及其纠纷在中国的出现

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Real property management）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。

目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

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一、物业管理及其纠纷在中国的出现

二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

1、朝法宣 ：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，2006-04-30.

8.物业管理毕业论文该怎么写

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。

随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。

本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。？ 一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。？ 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。

诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。？ 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。

主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。

如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。？ 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。

既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 （一）物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。

因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。

签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民。

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