众文网1.论文：小产权房为什么应该合法化
一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%~60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
2.急
哈哈！正在写呢！
老师给了些题目，给你参考下了！
房地产论文选题方向
1、房地产市场研究
以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：
A**市房地产市场现状与发展趋势分析
B**市住宅市场发展潜力研究
C**市商业地产发展现状、问题与前景
D规范**市二手房市场发展的对策研究
E规避二手房市场交易风险的对策建议。
2、土地市场研究
分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义
可拟题目：
A地价与房价互动关系研究
B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例
C土地增值税清算后的我国房地产市场走势
3、物业管理领域
分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力
可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）
B提高物业服务企业竞争力的对策研究。
4、小产权房的问题
集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？
还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题
这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨
可拟题目：
A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究
B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策
C小产权房的土地产权问题研究
D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究
E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。
5、住房保障方面的题目：
A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究
B完善我国住房保障制度的对策建议
C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。
6、房地产开发领域
A、房地产开发企业融资前景分析
B、宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨
论文选题要注意的三个问题
（以房地产市场研究为例）
首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；
其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。
再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；
本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的！
估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！
哎，论文啊！烦得很！
3.浅谈小产权房的危害和法律处理问题
浅谈小产权房的危害和法律处理问题； “小产权房”是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。 一、“小产权房”产生的原因 我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。
我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。
而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。
这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。
由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因。
4.论文摘要求翻译,谢谢各位大虾~~~近年来,各地积极建设小产权房扰
近年来，各地积极建设小产权房扰乱了房地产市场秩序，政府也在加强调控，但并未明确具体政策和处理，让小产权房屋合法和非法化的呼声都有，使国家监管面临两难选择。
In recent years, the construction of small property right around positive disturbed the real estate market order, the government is also strengthen regulation, but did not specifically specific policies and processing, let small property housing legal and illegal change, make calls for national supervision is facing dilemma。 小产权的存在和蓬勃发展是多方面因素造成的，无法把小产权房屋彻底当成非法建设的范畴处置，本文尝试用发展的眼光来看待小产权房问题，剖析原因，用发展的眼光全面衡量建设小产权房的得与失，探索解决路径。
Small property of existence and vigorous development is caused by various factors, can't take small property buildings are thoroughly as illegal construction category disposal, this paper attempts to use the development the light on small property right problem, analyze the causes, use the development the judgment of the construction of comprehensive measure of small property right and loses, exploring solutions path。 关键字：小产权； Key word: small property； 小产权房； Small property right； 购房者； Homebuyers； 产权证书； Property right certificate;。
5.小产权房问题研究解析
小产权房问题研究解析： 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。
购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。
而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。
小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 （三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。
房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。
换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
6.小产权房有什么危害
1、打击敌方土地流失。你阐述的那段，说明的确可以建，但是建了只能给本村（乡）有建房资格的村民购买。但是往往建了以后是对外销售。说白了就是跳掉出地出让环节，开发商品住宅，对国家而言，损失财政收入、流失土地资源。同时夹杂一定腐败活动。
2、与和谐相矛盾。一是小产权房没有国家承认的产权证，无法保障房产交易安全，无法纳入维修基金保障日常维护等等；二是面临动迁，小产权房无法像宅基地或其他有证住宅一样有拆迁办法可参，给动迁带来很大难度，土地当初没有财政收入，但动迁补偿时往往居住人要求同大产权房一样的补偿。带来财政缺口。
3、请楼下补充
7.对我国小产权房的法律思考
近年来，一种在农村集体土地上兴建商品房并销售的行为开始在全国范围内不断出现，并被人们俗称为“小产权房”或“乡产权房”，因为价格低廉，受到广大购房者的青睐，规模不断扩大。
但是，从这种方式一出现，便引发较大的争议，其合法性受到质疑，并由此引发了一系列的矛盾和纠纷。其中问题最多的就是对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力到底有效还是无效，目前司法实务界及理论界对此都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。
一、在农村集体土地上兴建商品房的由来谈到在农村集体土地上建设商品房的问题，就不得不要先从我国的土地制度来谈起。 根据宪法的规定，我国实行的是两种完全不同的土地所有权制度，即“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”对于两种不同所有权性质的土地，国家所实行的制度和管理要求也是不同的，国家不允许集体土地进行流转，集体土地必须经过征收转变为国有土地后，才能进入土地市场。
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。故，根据上述法律规定，建设商品房只能在国有土地上进行，而不能在农村集体土地上进行。
但是，近年来，随着农村经济的发展和新农村建设的不断推进，许多乡村在政府的推动下纷纷开始实施“旧村改造”或“三集中”工程，即工业向园区集中、农民向城镇集中、居民向社区集中，将农民集中到农民小区。通过这一工程，腾出大量农村建设用地，从而达到了节约土地、提高土地利用率的效果。
然而这项工程往往需要巨额资金，于是许多农村集体组织纷纷与开发商合作，由开发商具体负责农民的拆迁与安置事务，然后对于腾出来的空闲土地，由开发商进行商品房开发销售，所得利润由开发商和集体组织分享。这种模式应该讲是比较合情合理的，既节约了土地，提高了土地的利用程度，又使集体土地的价值得到了体现。
另外一方面，近些年来由于房地产市场的快速发展，造成国有土地资源紧缺，土地价格飞涨，开发成本不断提高，开发商的利润空间受到较大限制。而广大的集体土地由于没有经过征收，不需要支付大量的补偿费用，因而，在集体土地上建设商品房的开发成本比较低，销售价格因此也就比较低廉，利润空间比较大。
于是，许多开发商都纷纷瞄准广大农村的集体土地，开始在农村集体土地上进行商品房开发建设。这种在农村集体土地上开发商品房的行为，虽然一定程度上对平抑房地产价格起到了作用，但是其也对我国的整个房地产市场造成了巨大的冲击，扰乱了土地市场秩序，同时因为这种商品房无法办理两证，购房者的利益无法得到有效的保护。
因此，其对我国房地产市场的整体健康发展也产生了较大的不利影响。二、在集体土地上建设商品房行为的法律分析所谓商品房，一般是指房地产开发企业尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、由买受人支付价款的房屋。
因此，商品房销售的最终结果要落实到房屋所有权的转移，而根据《物权法》的有关规定，房屋所有权的转移必须要办理有关的变更登记，否则将不发生物权变动的有关效力。因此，办理商品房所有权转移登记是商品房销售过程的一个关键，如果无法办理所有权转移登记，购房者无法将房屋所有权转移到自己名下，那么其对房屋所享有的所有权就无法得到法律的有效保护。
而在房屋与土地的关系上，我国采取的是“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地使用权同时移转。《城市房地产管理法》明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
但同时，我国的《土地管理法》又明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这就造成在农村集体土地上建设商品房后，商品房所附着的土地使用权无法进行转移，从而也就无法实现房屋所有权与土地使用权的同时转移，进而无法实现商品房买卖的最终目的。
由此造成就在农村集体土地上所建商品房所签订的买合同的效力存在严重的法律障碍。三、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力由于在农村集体土地上建设商品房销售是近年来出现的一个新问题，而我国法律目前所规范和调整的主要是在国有土地上建设商品房的行为，对于在农村集体土地上建设商品房并销售的行为，目前还没有专门的法律规范加以调整。
实践中，对于该类合同的效力也有不同的观点。通说认为，由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。