众文网1.物业管理毕业论文选题
随着物业管理市场逐步规范化、业主自治能力不断加强，以及加入WTO后国外物业管理企业形成的冲击，物业管理企业将面临越来越激烈的市场竞争，物业管理企业要想创立品牌，就不得不提高自身的竞争能力。
笔者认为，应该采取以下措施来加强物业管理企业的竞争能力。 （一）加强物业管理企业的财务管理 物业管理企业是微利企业，如果财务管理混乱，势必会出现经营亏损。
难以持续经营的局面。所以，加强物业管理企业的财务管理势在必行。
1，建立健全企业内部财务管理制度，加强企业内部监督，规范企业的财务行为。 2，提高会计人员素质，规范和健全企业会计核算工作。
3， 加强对固定资产、低值易耗品的管理。 4，加强物业管理资金的筹措及运作管理。
（二）进一步提高物业管理企业的服务质量 物业管理企业要想在激烈的物业管理市场中立足，就必须不断提升物业管理的服务质量，所以，物业管理企业应该从以下几个方面来提升服务质量： 1.物业管理企业要早期介入。早期介入的好处是①一宗物业可以有上百年的使用历史，物业的开发从规划设计阶段就应该考虑其功能的伸展性，物业管理企业的早期介入可以为物业后续功能的完善留有恰当的余地。
②为竣工验收和接管验收打下基础。③早期介入使得物业管理企业对物业的整体情况比较了解，从而能容易地开展工作，提高服务质量。
2.提高自身人员素质，吸引优秀物业管理人才。一流的管理，优质的服务，全依赖于一流的人才。
获取物业管理人才的途径有两个，一是创造优越的条件和工作环境来吸引优秀物业管理人才的加盟，二是加强对自身员工的培训。对员工培训的具体内容可按不同的工作范围划分为对基层人员、中层人员和高层人员培训三个层次。
对基层人员的培训要注重操作性，主要是学习有关物业管理法律法规、房屋结构营造和保养维修基本知识以及员工工作范围内的专业知识；对中层人员的培训除了要涉及基层培训的内容外，还要掌握物业管理相关方面的专业知识，如房地产估价专业知识、经济终结专业知识、财力专业知识和公关知识等；对高级人员的培训，主要是提高他们对物业管理企业的经营管理能力。 3.运用高新技术，提高管理的水平。
物业管理的智能化是物业管理的发展趋势，身处信息时代的住户需要更便捷的通讯，防卫及信息服务。物业管理企业应充分利用计算机技术、网络技术，在社区内逐步建立诸如自动联网报警系统、社区电脑教育系统。
物业管理的各种信息服务系统以及智能化的集水、电、气、电讯为一体的集中划卡收费系统等，用电子信息手段提高物业管理水平，提高居民生活居住档次。 4.努力创造人性化的社区管理环境。
物业管理企业要想提高自身竞争力，不仅要给业主提供一个清洁卫生的自然环境，更要创造一种新的社区文化，创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会环境。要创造这种富有人性化的社区管理环境，物业管理企业可在以下几个方面加以努力：①利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展小区的各种公益活动，包括组织各类体育比赛、舞会、文艺活动，以增强业主之间的交流与联系。
②推行“社团”活动。物业管理企业可以组织一个活跃的准社团组织，经常利用节假日组织内容丰富多样的社区活动，力求把物业管理企业变成业主的核心，使人们信任、亲近和依赖于它。
③开展建设文明单位活动，如建设文明小组、文明家庭、文明楼或文明小区等活动。 （三）创立物业管理企业品牌 物业管理的行业特征决定物业管理企业必须走品牌之路。
首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价，而政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此，物业管理的规模效益就显得非常重要，没有一定管理规模的物业管理企业很难生存和发展。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌；第三，房地产发展商或业主委员会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在被选中的众多因素中，物业管理企业的品牌就显得特别重要。
物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商来讲，就意味着房屋可以增值。 物业管理企业在创立自己的品牌时应该注意以下几方面的问题： 1.整合资源优势，培育核心竞争力。
核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。
如果一个企业没有核心竞争力，那么这个企业就很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。
2.实行人才发展战略，构建人才发展优势。企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。
只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制.也才会创造第一流的管理质量和获得第一流的经济效益。因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。
3.加强宣传，强化品牌意识。品牌要有一个逐步被认知的过。
2.谁给我一篇关于某社区的论文
社区的概念 参考了几个不同版本的关于社区基本理论的书之后我发现一个有趣的现象，在出版年代相对早的书中，综合多位中外社会学家的观点之后往往会得出这样得结论，即社区的定义绝大部分包含至少三个方面得定义：社会交往，地域和共同约束，于是认为，社区是聚居在一定得地域的相互关联，相互交往的人群形成的具有共同生活特征的相对独立的地域性社会。
但在最新的出版物中，以我们所用的教材为例，我明显感到作者有意回避了绝对化的定义，而是强调其随着社会发展和时代变迁所发生的变化，特别是指出了人口流动和交通通讯技术的发展所产生的影响。在我看来，这是非常重要的进步，一定程度上也回答了我对于社区基本概念的疑惑 社区的历史 二十世纪初，城市人口仍然是所有人口中的极少以部分，不到百分之五，城市还相当少见。
二战结束的时候，在日本，以土地为生的人还占人口总数的五分之三，今天，这个比例已经缩小到百分之五。发展中国家的情况也是如此，城市正不断增长，靠土地生活的人都迫不及待地想进入城市，哪怕会遇到各种困难和阻挠。
这种新型地都市人类社会想要生存和健康发展，关键在于城市种社区地发展。在乡村社会，个人对于社区是没有选择权的。
无论是家庭或宗教，社会阶层或等级，社区总是一种既成事实，所以乡村社会中的流动微乎其微。 虽然古代的文学作品中总是习惯将乡村描绘成浪漫悠闲的桃花源，但是现实却不同，乡村社会的社区式存在着强制性和限制性的。
所以千百年来乡村人都向往着城市的生活。德国有句古老的谚语：“城市的空气使人自由。”
在古代欧洲，成功逃离乡村并被城市所接受的农奴就会成为市民，变成自由人。邓正来教授在《国家与市民社会》中反复提到这一点，我想，这大概也是当今左派学者都热衷于谈论市民这个概念的重要愿意。
同样的原因也让我觉得城市使如此的吸引人，这种魅力很容易就可以放大成为一幅美丽的景致，根跟乡村生活的田园牧歌同样不切实际。城市里人与人互不相识，强制性和限制性消失了，城市成为文化的中心。
艺术家和学者在这里工作和创造。正因为没有社区的存在，城市的向上流动变得更加容易。
但是在这个新兴阶层之外，是道德沦丧，社会动荡，无法无天。城市之所以吸引人，就是因为它能让人摆脱强制性和限制性。
但同时这又是一种破坏性的因素，特别是在它没有自己的社区的时候。 第二次世界大战以后，无论是在资本主义的西方还是在社会主义的国家中，国家的控制力都普遍加强了，虽然起因不同，但显然，国家都在社会发展中承担了比以往任何时候都要多的责任。
然而现在有很多西方学者指出，认为政府应该而且能够通过“社会计划”来满足城市社会的社区要求的想法只是一厢情愿，这些社会计划没有能填补传统社区消失后留下的真空，虽然有成果，但是与这些项目所花费的资金相比，成果是不能令人满意的。我认为在中国也是如此，政府在这方面的效率之低下几乎不能使任何人满意。
在这种情况下，很多专家学者提出我们需要在政府和企业之外的第三种部门（在中国是第二种？），即非政府，非商业，非营利性组织，来创建社区，满足现代市民的需要。一本关于非营利性组织的书指出：“只有非营利性组织才能提供我们所需的社会多样性……非营利性组织也是惟一能满足城市第二需要的部门，即城市成员实现市民价值的需要。
只有非营利性社会部门才能提供机会让人成为志愿者，并因此让个人同时拥有这样两种环境：一种可以施加控制力的环境，和一种可以让自己变得举足轻重的环境。” 中国的社区 虽然现在也有一些先驱在呼吁建设非营利性组织，其中一些人也已经开始实践了，但是中国的某些现状仍然让我觉得其前景至少在近期内不容乐观。
比如人们在观念上更倾向于由国家包揽所有的社会事物，比如目前商业阶层仍然没有走出一条属于自己的道路，以及社会中普遍的信任感和责任感的缺失，这些都使得中国的非营利性组织的发展难以摆脱困境。所以看起来目前首要的还是要在既有的轨道上进行努力，当然我非常赞赏那些勇于探索的先驱。
在中国，城市社区的建设同样也是由国家所主导的。1954年，随着城市居民委员会的建立，城市社区大规模的出现了。
但是，居民委员会从其建立开始，其组成成员就主要是工厂，商业，机关，学校等单位以外的居民，其范围和影响都较为优先，自治性也不甚明显。特别是随着我国计划经济体制的建立，形成了以“单位制”为主体的城市社会结构和管理体制，在这一“单位社会”体制下，政府包揽了社会成员的所有社会事务。
作为城市主体的“单位人”，与单位所在的居民委员会没有直接的利益联系。居民委员会内部事务十分简单，其经费开支来自政府，主要任务是完成政府工作，事实上成为政府的一部分。
因此，在相当长的时间里，国家政权主要是通过一个个依附于政府的单位和一个个单位之外同样依附于政府的居民委员会队城市进行管理，并形成政府包揽所有事务的行政化管理体制。今天，虽然这一体制在很多方面由于受到挑战而有所松动，虽然很多时候效率低下令人不满，但仍。
3.物业管理毕业论文选题
摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。
关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系 物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。
所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。
物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。
一、物业管理“以人为本”的重要意义（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
（二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。
这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。
（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。
以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。
（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。
而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。 二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。
因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。（一）人是物业管理活动中的主、客体物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。
因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。
在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键 现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。
社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。
他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通。
4.跪求一篇关于某小区的前期物业管理的论文
物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。
面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使规划设计更符合使用和管理的要求。 一、前期介入 物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
《物业管理条例》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。
而物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。 二、前期介入的两个重要作用 1 、完善规划设计，节省投资成本。
设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。
例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。 2 、提高建造质量，提升维修管理。
在我国，工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。
此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。
管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。反之，如笔者所在的企业曾接管的一个旧小区，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，以致小区管网漏水严重，根本无法查找出问题所在，严重水耗造成业户水公摊负担大，业户纷纷抱怨投诉，管理费收缴率大幅下降。
为改变现状，我们不得不申请动用专项维修资金，将原有管路作废，重新铺设管网，才解决了该问题。 参考物业管理论文 从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。
应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。
因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。 一、我国物业管理面临的主要矛盾 1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。
我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。
从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理5930.99万平方米，占实有房屋总面积的21.6%，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的4630.85万平方米，占实有住宅总面积32.58%；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的39.05万平方米，占实有房屋总面积的0.4%，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的34.27万平方米，占实有住宅总面积的0.67%；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的301.08万平方米，占实有房屋总面积的2.1%，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的253.88万平方米，占实有住宅总面积的3.3%。
统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。
目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。
3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。
加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。
据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。
另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。
4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统。