众文网1.求1000字分析商品房房价的论文
商品房价格合理性问题研究 摘 要：近年来，随着经济高速增长，我国房地产业得到迅猛发展，在肯定房地产业对经济发展做出的贡献的同时，也应该看到房地产业中所存在的问题。
通过对我国商品房价格现状的介绍引申出对其合理性进行判断的必要性，并分别运用房价收入比和房屋租售比对其进行判断。进而，对导致商品房价格过高的原因进行分析，并在此基础之上提出应对高房价政策建议。
关键词：商品房价格；合理性；影响因素；对策建议 近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。
然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们现阶段应该关注的问题。
1 我国商品房价格现状 2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售均价为5034元/平方米。
以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。 通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。
因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。 2 对我国商品房价格合理性的评定——以北京市为例 北京作为我国的首都，其住房价格一直备受关注。
加上不久前出台的限购令，更是将全国的目光集中于此。因此，笔者将运用房价收入比和住房租售比这两个概念来对2010年北京市的商品房价格的合理性进行评定。
2.1 运用房价收入比方法分析北京市房价合理性 以2010年北京五环内商品房为例，商品房平均价格为20749元/mج2，北京市城镇居民平均可支配收入y为29073元，人均住宅面积t为30平方米，银行住房贷款利率为5.94%，还款期限为n=30年，首付款比例为k=30%，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为m=50%。 2.2 运用住房租售比方法分析北京市房价合理性 根据北京市一居室（40mج2）的住宅租房价格为2570元/月，来计算北京市住房租售比，则： 每平方米月租=住宅月租/住宅面积=2570/40=64.25元/mج2。
住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=64.25/20749=1:322.94。 而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。
因此，可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。 2.3 分析结果及其代表性 通过以上分析，尤其在住房收入比上可见北京市区房价明显过高，并且由于商品房价格过高，导致房屋租售比也偏离了合理范围。
北京作为我国的首都，对经济发达地区的房价极具代表性。从北京市的房价可映射出全国房价都趋于偏高的事态，尤其是经济发达的一线城市。
根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为8.76，由此可看出，我国城镇的住房收入比仍处于不合理范围，全国商品房价格普遍偏高。 3 我国商品房价格过高的原因 3.1 商品房供给和需求的影响因素 3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响 （1）人口状况。
人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。
传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。
（2）城市化进程。 经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。
据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。 (3)投资需求和投机需求。
商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。
并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。
有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。 3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响 相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。
目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给不足。 同时，还有另一方面，那就是住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。
房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺。住房供应结构失衡导致的直接结果就是：一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。
如果住房的结构性失衡迟迟得不到纠正，房价上涨的步伐就不会停滞。 3.2 商品房价格变化的政策因素 3.2。
2.求一份关于二手房国内外研究状况的报告 写论文开题报告用
怎么写开题报告呢？首先要把在准备工作当中搜集的资料整理出来，包括课题名称、课题内容、课题的理论依据、参加人员、组织安排和分工、大概需要的时间、经费的估算等等。
第一是标题的拟定。课题在准备工作中已经确立了，所以开题报告的标题是不成问题的，把你研究的课题直接写上就行了。比如我曾指导过一组同学对伦教的文化诸如“伦教糕”、伦教木工机械、伦教文物等进行研究，拟定的标题就是“伦教文化研究”。 第二就是内容的撰写。开题报告的主要内容包括以下几个部分： 一、课题研究的背景。 所谓课题背景，主要指的是为什么要对这个课题进行研究，所以有的课题干脆把这一部分称为“问题的提出”，意思就是说为什么要提出这个问题，或者说提出这个课题。比如我曾指导的一个课题“伦教文化研究”，背景说明部分里就是说在改革开放的浪潮中，伦教作为珠江三角洲一角，在经济迅速发展的同时，她的文化发展怎么样，有哪些成就，对居民有什么影响，有哪些还要改进的。当然背景所叙述的内容还有很多，既可以是社会背景，也可以是自然背景。关键在于我们所确定的课题是什么。 二、课题研究的内容。课题研究的内容，顾名思义，就是我们的课题要研究的是什么。比如我校黄姝老师的指导的课题“佛山新八景”，课题研究的内容就是：“以佛山新八景为重点，考察佛山历史文化沉淀的昨天、今天、明天，结合佛山经济发展的趋势，拟定开发具有新佛山、新八景、新气象的文化旅游的可行性报告及开发方案。”
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购房中的数学 透过购房这一本质现象，用我们所学过的数学知识，了解数学渗透在生活。
第一部分：分期付款中单利的应用 例：陈先生买的是普通公寓房，售价84000元，分15年还清，年利率为2.143%，那么他每月应付多少钱，实际付款多少？（已知利息按单利计算） 通过上网查资料，我们得到了计算利息的公式： 利息=本金*利率*时间 把上面的数据带入这个公式： 利息= 84000*2.413%*15=27000（元） 所以，每月应付的钱数为： （元） 第二部分：数列在分期付款中的应用 我们通过一个贷款买房的案例来分析这一问题。 某地一位居民为了改善家庭的住房条件，决定在2003年重新购房.某日，他来到了一个房屋交易市场.面对着房地产商林林总总的宣传广告，是应该买商品房，还是应该买二手房呢？ 经过一番调查，这位居民收集了一些住房信息，然后在下表中列出了他的家庭经济状况和可供选择的方案，准备向专家咨询。
家 庭 经 济 状 况 家庭每月总收入为3000元，也就是年收入3.6万元.现有存款6万元，但 是必须留2-3万元以备急用. 预 选 方 案1.买商品房 一套面积为80平方米的住宅，每平方米售价为1500元2.买二手房 一套面积为110平方米左右的二手房，售价为14.2万元，要求首付4万元 购房还需要贷款.这位居民选择了一家银行申请购房贷款.该银行的贷款评估员根据表格中的信息，向他提供了下列信息和建议： 申请商业贷款，贷款期限为15年比较合适，年利率为5.04%。购房的首期付款应不低于实际购房总额20%，贷款额应不高于实际购房总额的80%.还款方式为等额本金还款.根据以上购房贷款方式，你认为预选方案1,2到底哪个是最佳选择（前提条件：对两套房子的面积，这位居民均可接受）？ 这个问题看起来似乎无从下手，但仔细分析会发现，用本报告前面所涉及到的内容以及数列的知识，这个题便可以迎刃而解. 要比较这两个方案哪一个最佳，主要从三个方面考虑.第一，首付金额是否在这位居民经济能力范围内；第二，贷款后每年付款是否在这位居民经济能力范围内；第三，实际付款数与住房原价值多多少.下面，我们就来一个个解决这些问题. 由首期付款不低于实际购房总额的20%，若刚好为20%，则买商品房需首付80*1500*20%=24000元，而二手房需要40000元.由表知，他们均在该居民经济能力范围内. 因为该居民是贷款买房，我们设该居民每年还款X元.由题目所给信息，我们可以列出如下表格： 年数 15年后的本息和第一年X*(1+5.04%)^14第二年X*(1+5.04%)^13。
第十四年X*(1+5.04%)^1第十五年X 如果把上述数据全部加起来，就是该居民实际应付款数. 若购买商品房，则可得到下述方程方程：（1+5.04%）^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+。
+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(120000-24000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9273.90 所以，该居民实际付款数为：9273.9*15+24000=163108.50（元） 比住房原价多：163108.5-120000=43108.50（元） 若购买二手房，则可得到下述方程方程：（1+5.04%）^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+。
+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(142000-40000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9853.50 所以，该居民实际付款数为：9853.5*15+40000=187802.50（元） 比住房原价多：187802.50-142000=45802.50（元） 我们可将上述结论列表比较如下： 比较项目 方案一方案二 首付金额 24000.00 40000.00 年付款数 9273.90 9853.50 实际付款数 163108.50 187802.50 与住房原价的差额 43108.50 45802.50 根据上表很容易得出这样一个结论：无论哪一个比较项目，方案二都比方案一逊色一些，因此 ，采取方案一要好得多.即该居民买商品房要划算一些 第三部分：收入高低与分期付款买房（银行贷款买房）的相关性 调查的问题： 1，您的月收入是多少？ 2，您是通过何种方式购房的？ 我们收集了50个人的答案，并对其进行了数据处理，得到了如下一个二行二列联表： 分期付款（银行贷款） 一次性付款合计5000元以上711185000元及5000元以下24832合计311950 已知，相关性公式为： 其中， 我们将上面表格中的数据代入相关性公式得： 综上，说明了收入高低与是否通过分期付款或银行贷款买房有很大关系。
5.谁能帮我列一个关于论文《当前房价过高原因与调控政策分析》的提纲
1 前言 从1998年住房体制改革以来，虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策，但是房地产投资增长和房价上涨过快的问题依然日益严重。
2000年开始，全国房地产投资增幅连续五年超过20%，其中有三年接近或超过30%。房价方面，根据国家发改委和国家统计局调查显示：2005 年，全国平均房价比2004年同期增长7.1%。
2006年每个月份.全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5.5%左右。房价上涨过快，住房供应结构不合理导致矛盾日益突出，应尽快寻找对策，有效抑制房地产投资和房价上涨热，促进国民经济健康平稳发展。
2 当前房价过高与调控政策 这几年里，为了抑制房价的上涨，中央政府专门针对房地产市场射出的调控之箭可谓不少。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》； 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地须在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕； 2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不含经济适用房项目）由20% 及以上提高到35%及以上； 2005年3月17日，央行调整房贷利率，是继2004年l0月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5 个月，个人住房贷款利率再次上调；2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
调控之箭射出不少，却没有抑制房价的快速上涨，这迫使我们需要对这些调控政策的政策效果及其实施情况做一细致的分析和研究，并反思这些政策是不是合适和恰当的。 3 房地产价格持续上涨的危害 3.1 促成了开发商和个别人的暴富，拉大了收入差距 统计资料显示，随着房价飙升，近3 年来上海房地产开发企业的国有资金利润率逐年上升，分别高达38.12%、86.36%和74.24% ，是同期社会平均利润率的7到16倍，加剧了收入的不平等。
这种收入的不平等主要表现在两个方面：一是扩大房地产开发商收益优势。房地产产业是一个典型的成奉与收益严重背离的行业。
其巨大的垄断性优势扣大了开发商和普通居民之间的收入差距。二是导致财富向购房者尤其是投资性购房者方面转移。
不少的投资者同积大量的商品房，在需求效应拉动下，房价大幅度上升，他们从巨大的买卖差价中谋取了暴利。 3.2 妨碍物价压力缓解 居住价格去年前10个月持续走高，11月的增长率更是达到了6.3% ，首次超过食品价格成为居民消费价格增长的第一位因素。
房价连带物价增长过快，既是宏观经济最敏感的不稳定因素，也带来了金融紧缩风险，造成了潜在的金融脆弱性危机。 3.3 超出了居民的承受能力 国际经验认为，合理的收入房价比（一个家庭年收入与一套房屋的价格之比）为1:4 至1: 6。
而我国收入房价比1990年是13.12,2003年是8.42，北京2000-2003年的平均数为12.31, 2003年为10.35。因此看来，我房价远超过国际公认的合理水平和我国居民的购房能力。
房价的持续上涨影响到人民的安居乐业。 3.4 增加了我国金融风险 房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。
一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来向银行信贷， 2003年我房地产开发贷款余额扩大到6657.35亿元，是1998 年的3.2倍。另一方面， 2003年我国个人消费贷款增加了1 1353.58亿元，自1998年增长了26.64倍；个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75%至97%。
4 调控房价的对策 4.1 政府角度的对策 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接责任。因此，稳定与调控房价，政府应有所作为。
进一步完善制度建设。建立城市基准地价与公示地价制度、房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度、对泡沫易发区建立交易许可制度，等等，以防止开发商漫天要价，过度炒作；调整现行的无差别土地拍卖政策，在坚持经营用地实行“招拍挂”政策的原则下，明确普通住宅用地为非经营用地，在具体“招拍挂”中适用限价招标办法，将地价限制在出让方的土地开发成本范围内；理顺中央政府与地方政府的土地利益关系，降低地方政府在土地出让金方面取得的收入，抑制地方政府刺激房地产投资的冲动。
因地制宜，实现土地利用的价值最大化。盘活存量土地，尽快开放一级土地市场；开发功能相对完善的卫星城或小城镇，从而形成大量有效土地供给，分流强大的住房购买需求。
调整住房供应、需求量与住房供应结构，切实稳定房价。增大住房绝对供应量，遏制投资性需求，限制拆迁造成的被动需求，引导合理的住房消费；进一步建立健全社会主义市场经济条件下住房供应体系，平衡供需套型比例，以适应和满足不同消费者的需求。
减少住房建筑面积在120 平方米以上大户型的投放量，安排适量的中低价位普通商品住房项目；确保房价年平均涨幅不超过GDP增幅及人均可支配收入增幅，努力将房价涨幅。
6.急
我国房地产发展现状分析[摘 要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。
随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。
[关键词] 房地产 房价 发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年~2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。
2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区（ 城市发展新区+ 生态涵养发展区） 成交比重。
2 0 0 7 年1 月~1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区（ 城市发展新区） 成交比重较去年同期（27.0%）增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。
4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。
二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”
该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”
据统计，今年1 月~5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。
为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。
“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”
根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。
统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。
通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。
V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。
2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。
此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。
3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。
房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后。