众文网1.有关房地产价格影响因素的论文 3000字
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。
关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20%；建安工程约为35%；“大市政”配套约占15%；各种税费约占10%-15%；开发企业的利润约占15%-20%。
本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。
我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。
现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。
协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。
与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。
房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。
我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。
大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。
为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。
只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。
建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产。
2.求一篇关于房地产的毕业论文
房地产专升本毕业论文 1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状 运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。
就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析（DEA）模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。
从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。
但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。
分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。
结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。
一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。
最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。
利空影响：货币持续过度升值会导致经济减速（因为FDI下降、净出口下降），外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。
货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。
（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。
而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。
采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。
介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。
实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影。
3.关于房价的现状的论文
房地产行业，今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。
不到两年的时间里，房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍，绝不是统计局能搞明白的。
打而不倒的局面，让很多看多派对地产业也寄托着不小的希望，就算地产不会拉升大盘，至少也不会再恶性打压指数了吧？ 此言差矣！ 房地产行业打而不倒，是因为根本没到要打倒的时候。银行与地产，就像用手铐锁在一起的警察与小偷，在手铐没有解开之前，谁也不敢贸然开枪，但如果手铐解开了，或是小偷即将拉响原子弹，那么狙击手的子弹就会像雨点一样飞过来了。
早晚，房地产行业难逃一劫。因为他身上的七宗原罪需要救赎。
原罪之一：失地农民的痛苦，以及由此引发的诸多极端事件和社会稳定问题。 原罪之二：被蚕食的耕地，引发的粮食安全隐患，农产品价格的飞涨。
从这个角度看，地产行业绝对是“造子孙孽”的行业。做一个极端的假设，如果政府不控制地产行业的发展规模，只要美国印制足够多的无成本的美元，无限量地买进中国房地产商的房子，理论上可以将中国的土地都变成没人住的房子。
之后，粮食就是攻击中国最致命的武器。即便人家不攻击你，自己也会把自己饿死的。
原罪之三：地方政府的腐败之源，懒惰之根。过多的利益，过多的简单赚钱机会，构成各地政府恶性挖掘后任资源，疯狂卖地，不思进取的心态。
地产行业已经成为地方政府的经济鸦片，产生了强烈的依赖感，不戒要出问题，戒也要出问题。有了占GDP百分之十以上权重的地产法宝，又有私利，谁还去费劲地搞其他地方产业经济呀。
而几年的地产热潮洗礼之后，奶瓶拔下来的时候，地方经济的发展能力重新退化到婴儿水平。 原罪之四：一代人的绝望。
80后，90后，原本属于早晨8、9点钟的太阳。但被一个房子压到永世不得翻身的境地，又如何承担国家与民族“寄托在你们身上”的“希望”？房地产搞得一代人绝望，罪莫大焉！ 原罪之五：浪费的资源。
看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗户吧！这些钢筋水泥的构件，原本是人类温馨的家园，现在，却异化成抵御通胀的商品、甚至带有货币的属性、更变成了人剥削人的工具。而这些原本应该住着人的空屋子，也大量消耗浪费着我们的土地、资源、能源、材料、劳动生产力。
“盖房子”这件事情，已经被彻底扭曲了。“安得广厦千万间”，不是为了“大庇天下寒士尽颜欢”的，而是“大庇天下房东收租钱”了，也是“大庇天下富人防通胀”的。
收房租，防通胀，对于百姓个体来讲无可厚非，但对于整个国家和社会来讲，资源被大大浪费，整体平衡被破坏了。 原罪之六：地产泡沫，构成外资洗劫中国中产阶级、进而制造社会动荡的机会。
尽管现在泡沫还没有破灭，但从其他国家的历史上看，这种风险正在越来越大。一旦泡沫破裂，对中国的伤害将是无法估量的。
原罪之七：永久性拉大社会贫富差距，这是社会稳定不可承受之重。透支了房奴们未来的消费能力，压缩了以后的经济发展空间。
有人把地产行业形成的GDP形容为“亡国的GDP”，我认为并不过分。 基于上述理由，地产行业遭遇灭顶之灾，只是时间的问题。
新的十二五规划，摘掉了地产行业的“支柱产业”桂冠，并且规划了新能源等新的支柱产业，也标志着这个行业将开始步入衰退的周期；明年1.3万亿投资，1000万套保障性住房建设即将启动；“地产税”试点之后也将陆续出台，这是地方政府经济鸦片的替代品，将大受欢迎。头顶上悬着好几把剑，你还敢预期地产行业把股市推上去吗？ 本不想揭开房价下跌时间判断的谜底。
但看到博友的评论，感到支持的，都像是没钱的，反对的，倒像有知识的。那就和这些有知识的朋友交流切磋一下。
首先申明，讨论这个问题，没有任何其他的政治、商业目的，仅仅是为了维护个人的智慧尊严。 其次说明一下，本人曾经在2003年，帮助某地方政府卖过土地。
对地产行业，有发言权。 再说明一下，本人曾经在2009年初，在海南三亚出手购房，价格16000，不到一年翻近4倍。
数百名股友学生在2009年春节之后都听到过我的购房忠告。2009年4月14日，腾讯的《管理E言堂》节目，曾经做过我和许文胜的访谈，里面大篇幅谈过房价将会暴涨的理由和观点。
大家可以上网搜索。 归纳一下博客之中反对的声音，大致有以下几类理由： 第一类理由--管理者不会放弃利益！ 第二类理由--房价下降，经济会崩盘，有房子的老百姓会闹事，后果更严重！ 第三类理由--土地硬成本下不来。
第四类理由--刚性需求太强大，钱太多了，老百姓买得起 第五类理由--你这家伙，根本不是房地产圈的，懂个P，就是来赚点击率的。以前的牛人xxx都说错了。
历史证明······ 第六个理由--网络上的文字攻击，是没有成本的，有一类人是骂几句过过嘴瘾来的。 回答第一类理由--管理者会不会放弃地产行业带来的利益。
纵观全球，哪个国家把直接GDP的25%寄托在一个房地产行业？这样做的后果有多大的风险？是否可以持续？ 把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不会反对，但国家的其他经济能力基本瘫痪。社会和人民的上进心，做事情的能力被异化。
一旦石油资源枯竭，将是灾难性的后。
4.准备写一篇关于中国房价未来走向的毕业论文.
首先为你写这篇论文感到高兴，同时也感到悲哀！
1.房价-土地-银行-政府：这些都是各个地方ZF的业绩和地方财政的增长点！
2.假如-（只是假如）ZF想控制房价，很难吗？
3.辛苦一辈子，老百姓如果买房子的话，只是变相的在为政府和开发商以及银行在打长工，甚至于打工到子子孙孙无穷匮也。
4.哎，不想也罢。人从生到死，无非一杯黄土足矣！
5.期待吧，温总有信心，我们应该有信心！
总结：多参考国外的房价调控经验-空置经验！
5.高分求助题目为影响房地产价格因素的毕业论文要有提纲,字数8000
房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：
个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。
一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。
/fdc/ynjc/gjjch/ynjc_20050711161303.asp
非常的好，内容非常详细，就是有点晚了
6.急
哈哈！正在写呢！
老师给了些题目，给你参考下了！
房地产论文选题方向
1、房地产市场研究
以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：
A**市房地产市场现状与发展趋势分析
B**市住宅市场发展潜力研究
C**市商业地产发展现状、问题与前景
D规范**市二手房市场发展的对策研究
E规避二手房市场交易风险的对策建议。
2、土地市场研究
分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义
可拟题目：
A地价与房价互动关系研究
B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例
C土地增值税清算后的我国房地产市场走势
3、物业管理领域
分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力
可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）
B提高物业服务企业竞争力的对策研究。
4、小产权房的问题
集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？
还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题
这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨
可拟题目：
A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究
B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策
C小产权房的土地产权问题研究
D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究
E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。
5、住房保障方面的题目：
A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究
B完善我国住房保障制度的对策建议
C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。
6、房地产开发领域
A、房地产开发企业融资前景分析
B、宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨
论文选题要注意的三个问题
（以房地产市场研究为例）
首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；
其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。
再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；
本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的！
估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！
哎，论文啊！烦得很！
7.国家对房价政策的论文
国家出台了十二条针对房地产的政策，包括紧缩房地产贷款，取消七折贷款优惠，减少商品房土地供应，打击囤房囤地行为，限期发售房屋，加大对经济适用房和廉租房的投入，对一套房购房者减免部分契税，政府补贴购房（地方），对逾期不建者予以收地的处理等。
.其中，经济适用房因为手续繁多，开发周期长，易产生腐败，而名列榜首.真正住房者，也许更多的不是应该享受此待遇的人群.廉租房投入一个城市才一二百套，怎么够用呢？特别是人口基数大的城市，简直是杯水车薪，不能解决实际问题.七折贷款利率优惠的取消，让更多的一套房者，背上更多的经济负担.但人总要住房，总要结婚的，这东西对于钢性需求，又有实力的主，没有办法抑制.而且越往后，效果越差.减少商品房的土地供应，但现在开发商手上已经有超过七成的土地在建资源，他们可能会损失一些，但总体方向不改.人口基数，需要住房的人员过多，现有土地早已经不能满足其需要，所以这一招只能缓解，不能从根本解决.对于不向房地产商贷款，只能让房产商向民间借贷.民间有大量游资，可以满足这一块的市场.但成本也许很高.囤地现象除了融资问题的战线拉长，还有政府办事机构的手续繁多，自愿不自愿的，也让土地沉积下来了.收地政策的雷厉风行，让地产商一旦收地，血本无归，宁可高息借贷，造成成本的剧增.房地产成本的高涨，包括原材料，水，电，气的高涨，会让房地产迎来下一个高峰.只是现在民众还在观望，时间久了，也就明白没有什么下降的空间，只有上升的空间.要住房，还是得买.我个人认为直接对民众进行房补，也许更能消除这其中的问题.对于无房户，进行财政补贴，政府和个人各占一部分产权，这样，就实际形成了另类的经济房兼廉租房.这个，不是物业税可以比拟的，更多的，反而是一种人文的关怀.这个，比建廉租房，成本可小多了啊.又比经济适用房来得更有道理，房源泉更广.建设期也短. 展开。
8.求1000字分析商品房房价的论文
商品房价格合理性问题研究 摘 要：近年来，随着经济高速增长，我国房地产业得到迅猛发展，在肯定房地产业对经济发展做出的贡献的同时，也应该看到房地产业中所存在的问题。
通过对我国商品房价格现状的介绍引申出对其合理性进行判断的必要性，并分别运用房价收入比和房屋租售比对其进行判断。进而，对导致商品房价格过高的原因进行分析，并在此基础之上提出应对高房价政策建议。
关键词：商品房价格；合理性；影响因素；对策建议 近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。
然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们现阶段应该关注的问题。
1 我国商品房价格现状 2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售均价为5034元/平方米。
以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。 通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。
因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。 2 对我国商品房价格合理性的评定——以北京市为例 北京作为我国的首都，其住房价格一直备受关注。
加上不久前出台的限购令，更是将全国的目光集中于此。因此，笔者将运用房价收入比和住房租售比这两个概念来对2010年北京市的商品房价格的合理性进行评定。
2.1 运用房价收入比方法分析北京市房价合理性 以2010年北京五环内商品房为例，商品房平均价格为20749元/mج2，北京市城镇居民平均可支配收入y为29073元，人均住宅面积t为30平方米，银行住房贷款利率为5.94%，还款期限为n=30年，首付款比例为k=30%，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为m=50%。 2.2 运用住房租售比方法分析北京市房价合理性 根据北京市一居室（40mج2）的住宅租房价格为2570元/月，来计算北京市住房租售比，则： 每平方米月租=住宅月租/住宅面积=2570/40=64.25元/mج2。
住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=64.25/20749=1:322.94。 而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。
因此，可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。 2.3 分析结果及其代表性 通过以上分析，尤其在住房收入比上可见北京市区房价明显过高，并且由于商品房价格过高，导致房屋租售比也偏离了合理范围。
北京作为我国的首都，对经济发达地区的房价极具代表性。从北京市的房价可映射出全国房价都趋于偏高的事态，尤其是经济发达的一线城市。
根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为8.76，由此可看出，我国城镇的住房收入比仍处于不合理范围，全国商品房价格普遍偏高。 3 我国商品房价格过高的原因 3.1 商品房供给和需求的影响因素 3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响 （1）人口状况。
人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。
传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。
（2）城市化进程。 经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。
据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。 (3)投资需求和投机需求。
商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。
并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。
有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。 3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响 相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。
目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给不足。 同时，还有另一方面，那就是住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。
房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺。住房供应结构失衡导致的直接结果就是：一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。
如果住房的结构性失衡迟迟得不到纠正，房价上涨的步伐就不会停滞。 3.2 商品房价格变化的政策因素 3.2。
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