房地产投资风险毕业论文(房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写)

1.房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写

房地产投资风险的研究 摘 要：通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因，研究了房地产投资的种类，提出了房地产投资风险 的防范措施，以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低，或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。

关键词：房地产，投资，风险，策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源 投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行 为，以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过 程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对 整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，从而 不可避免地带有风险。

房地产投资风险的存在始终对企业和项 目构成威胁。一个企业要想发展壮大，开发项目要想获得成功，必须做好风险管理工作。

1 房地产投资风险产生的原因 导致房地产投资风险的原因很多，所掌握信息不全、不准，投 资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确，或前期调研 不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运 用中出现与当初的估计有较大偏差，宏观形势出现意想不到的不 利变化，由此引发多种风险。

表现为：前些年严重的通货膨胀、物 价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和 银行信贷政策、房地产供求形势的变化；房地产政策及由此形成 的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

此外，自然灾害和意 外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2 投资风险的分类1）按风险形成原因划分为：自然风险、社会风险、市场风险和 技术风险。

a.自然风险，指由于自然力的不确定性给房地产开发 商带来的各种风险，如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风 险，指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险，如罢工、偷窃 等，还包括政治因素所带来的风险，如战争、叛乱等。

c.市场风 险，指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费 者偏好改变等引起的风险。d.技术风险，指由于科学技术的进 步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。

2） 按风险性质可划分为：纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静 态风险，指只有损失机会而没有获利可能的风险，如地震、火灾及 建材被盗等。

b.投机风险也称动态风险，指既有损失机会又有获 利可能的风险，如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3）按 风险可控与否可划分为：可控风险和不可控风险。

a.可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解，能通过 相应的措施对风险发生的可能性进行预测，将其控制在一定的范 围。b.不可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件认 识不清，或者即使有一定了解，但无力改变外界条件，难以对其进 行控制与管理。

4）按房地产开发程序可划分为：房地产投资决策 阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房 地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险，指房地产开发 商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。

b.房 地产投资前期阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目投资 前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险，指房地 产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。

d.房地产租售阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目出租 或出售阶段可能发生的各种风险。5）其他房地产投资风险分类 的方法。

除上述四个方面外，还可从风险的影响范围（局部风险、系统风险）、发生范围（宏观风险、微观风险、内部风险、外部风 险）、风险程度（轻度风险、中度风险、高度风险）以及能否保险（可 保风险、不可保风险）等方面具体地进行划分。3 房地产投资风险的规避和控制1）投资分散策略。

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和 共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到 不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达 到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合 理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投 资也是一种常用的风险分散方式。

共同投资开发要求合作者共 同对房地产开发项目进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投 资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。2）投资组合 策略。

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程 度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投 资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分 在高档写字楼等。

其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥 补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地 产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理 的资金比例。

3）加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制 风险，一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为 。

2.急需

一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。

经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1、利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

这无疑会给投资者经营者带来损失。2、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。

不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

3、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。

由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。二、房地产投资风险的防策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。

共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。

例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。

保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。

房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。

风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。1、经济风险降低，增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。

随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功。

3.求关于房地产投资决策分析的毕业论文

实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。

与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。

为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。

而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。

Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。

在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。

（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。

（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。

首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。

决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。

而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。

二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。

第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。

权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。

三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。

在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。

1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的。

4.求房地产风险管理财务论文

（一）加强投资决策风险管理意识，实行投资决策风险负责制中小型房地产企业在项目开展过程 中普遍没有投资决策风险管理的意识， 认为风险管理是可有可无的。

这样既不利于自身的发展，也不利于整个房地产 市场的健全和成熟。因此，中小型房地 产企业应完善投资决策管理，建立科学 的判断体系，加强投资决策的风险管理意识，根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作。

（二）强化投资开发前期分析 研究，建立科学投资决策程序房地产开发投资数额大、建设周期 长、涉及面广，在投资过程中具有较大的 风险性。防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析、可行性研 究，通过调查研究和科学计算，对项目技 术上、经济上和社会效益上的可行性及风 险性进行综合论证、研究和评价，确定其 在技术上是否可行、先进，经济上是否合理、盈利，以及社会效益的优劣，为投资 决策提供科学的依据。

（三）进行充分的市场调查分 析，实行分散投资策略风险是指在投资经营过程中，各种 不确定因素使实际收益偏离预期收益的可 能性。减少这种不确定性，从而减少这种 偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋 势，把不确定性降到最低限度，从而较好 地控制房地产投资过程中的风险。

房地产投资分散是通过开发结构的 分散，达到减少风险的目的，一般包括 投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产企业在发展阶段应集/article.asp?ID=32106中有限资源专注目标市场，这是从目前 发展阶段来说比较合理的选择，也是风 险较低的区域选择。

但长远来讲，公司 发展到一定程度，具有布局全国性市场 的能力时，可以进行区域分散投资。（四）建立健全企业风险管理 组织，完善企业组织系统为了更好地实现房地产投资决策， 中小型房地产企业必须对风险投资决策工 作进行具体的组织，确定风险管理组织结 构，明确其职能，使企业各部门协调工 作，保证风险管理目标的实现。

（五）加强风险知识、风险管理技能培训，强化全员风险意识由于中小型房地产企业内部员工行 为不当也是构成开发项目风险的重要因素，特别是在设立了专业风险投资管理 部门后，企业内员工极易产生将所有投 资决策风险管理责任都归于该部门的想 法。因此，必须对公司员工进行风险认 识和风险管理教育，使员工认识到开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防 范与处理风险的方法，强化风险意识， 最大程度地避免风险。

5.房地产风险管理的论文要怎么写

文章来自代写论文网 /一、中小型房地产企业风险分析（一）中小型房地产企业开发 前期投资决策风险 1.政策风险 中国房地产业实际上主要属政策 主导型产业，在房地产投资过程中，政 府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等等，均有可能对房地产 投资收益目标的实现产生巨大的影响。

2.投资时机风险 关注宏观经济态势，选准投资时 机，要想减少这方面的风险，掌握房地 产市场周期就十分重要。一般房地产市场周期滞后于宏观经济周期一到三年， 这为中小型房地产企业投资时机的选择 带来了好的信息。

因而，可以把宏观经 济周期作为一个先导、预报、预警的指 标，当它由高转低的时候，要意识到房地产也可能发生这样的转折；当它从低 谷爬升时，也要预测到随后房地产市场 的活跃和繁荣。所以，时刻关注宏观经 济的走势，顺应其变化、选择合适的投 资时机是中小型房地产企业规避投资时 机风险的法宝。

3.融资风险 中小型房地产企业所面临的最重要 的风险就是融资风险，从风险权重分析 以及实际房地产开发的经验教训中，都可以看出，防范融资风险对中小型房地 产企业来讲至关重要。因为，融资风险不仅存在于开发项目的前期，而且贯穿 于整个开发项目的全寿命周期，分布于 房地产开发的每一个阶段，并且在不同的开发阶段都具有自身的特点，需要选 择不同的措施防范其发生的可能性。

（二）中小型房地产企业建设 实施阶段投资风险 1.工期风险 建设阶段任何环节的时间损失，都 会使工期拖延，而时间如果延长，一方 面，房地产市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机；另一方面，会增加 房地产开发商资金利息支出，导致资金 积压、开发成本增加、投资利润下降。 2.工程质量风险 工程质量是根据国家现行的有关 法律、法规、技术标准、设计文件及工 程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。

在工程建 设中，影响工程质量的五个重要因素是 人、材料、机械设备、方法和环境。 3.技术风险 新工艺或新材料的使用可能会带来 成本上的节约或质量上的飞跃。

但中小 型房地产企业并不适合在施工中选用未被认可的新材料或新工艺。由于企业本 身施工经验不足，在面对新技术或新材 料时，往往不能深入透彻地认识其工艺 内涵或材料属性，可能非但不能发挥其 效应还会带来多余的技术风险。

（三）中小型房地产企业开发 建设阶段风险对策 1.工期风险应对策略 中小型房地产企业要避免工期风险 的发生，可采取的措施有：（1）应在 施工合同中明确工程工期，明确完成本 工程所必需的几个关键性、标志性事件 （子项）的工期完成时间，并要求施工 监理单位督促总包单位按时完成工期； （2）要加强日常工程项目管理的力度， 在工程实施的过程中，应随时关注工程 进展情况，利用传统项目管理方法，注 意随时检查纠偏，真正保证工程工期。 2.成本风险应对策略 中小型房地产企业最为关心的就是工 程的成本风险，虽然在工程施工阶段对于 成本风险的控制效果不如开发项目前期，但只要依照严格的项目管理制度执行，就 能大量避免不必要的成本失控的发生。

二、中小型房地产企业风险管理 对策（一）加强投资决策风险管理 意识，实行投资决策风险负责制 中小型房地产企业在项目开展过程 中普遍没有投资决策风险管理的意识， 认为风险管理是可有可无的。这样既不利于自身的发展，也不利于整个房地产 市场的健全和成熟。

因此，中小型房地 产企业应完善投资决策管理，建立科学 的判断体系，加强投资决策的风险管理 意识，根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作。 （二）强化投资开发前期分析 研究，建立科学投资决策程序 /房地产开发投资数额大、建设周期 长、涉及面广，在投资过程中具有较大的 风险性。

防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析、可行性研 究，通过调查研究和科学计算，对项目技 术上、经济上和社会效益上的可行性及风 险性进行综合论证、研究和评价，确定其 在技术上是否可行、先进，经济上是否合理、盈利，以及社会效益的优劣，为投资 决策提供科学的依据。 （三）进行充分的市场调查分 析，实行分散投资策略 风险是指在投资经营过程中，各种 不确定因素使实际收益偏离预期收益的可 能性。

减少这种不确定性，从而减少这种 偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋 势，把不确定性降到最低限度，从而较好 地控制房地产投资过程中的风险。 房地产投资分散是通过开发结构的 分散，达到减少风险的目的，一般包括 投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。

房地产企业在发展阶段应集 中有限资源专注目标市场，这是从目前 发展阶段来说比较合理的选择，也是风 险较低的区域选择。但长远来讲，公司 发展到一定程度，具有布局全国性市场 的能力时，可以进行区域分散投资。

（四）建立健全企业风险管理 组织，完善企业组织系统 为了更好地实现房地产投资决策， 中小型房地产。

6.急需

二、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。

保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计。

房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，因此消化调整的时间比东部短，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币；同时中房指数的推出，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，消除房地产筹资风险。 三，利益共享，风险同担、西部启动。

理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区。 2。

3；与外商联盟，贷款利率从高峰开始下降、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响。

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大一、房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险。

因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”，最终得到一个较为平均的收益，减少了房地产的私下交易、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。

购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，消费者的购买欲望随之降低。因此、购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。

房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，储蓄存款、支票等的变现性能最好，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，增加技术含量 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险、房地产投资风险的防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，确定适当的保险金额，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素、准确性，甚至部分行业要比东部高，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、功能要求、智能科技含量的掌握上。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、期限的放宽，也提高了房地产市场信号的真实性，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险、购买力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，即可引进先进技术和管理经验，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。

共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，投资一部分在高档写字楼等等，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部。

7.急需

一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。

经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1、利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

这无疑会给投资者经营者带来损失。2、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。

不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

3、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。

由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。二、房地产投资风险的防策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。

共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。

例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。

保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。

房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。

风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。1、经济风险降低，增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。

随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功。

8.房地产投资风险分析及防范

房地产投资风险分析与防范研究 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。

因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。

加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 2.1 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。

2.2 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 2.3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。

2.4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.5 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。

2.6 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 2.7 组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。

3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 3.1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。

3.2 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。

3.3 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 3.4 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。

重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。

研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 合理安排项目资金。

根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。

加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。

加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部。

9.房地产投资风险研究开题报告

怎么写开题报告呢？

首先要把在准备工作当中搜集的资料整理出来，包括课题名称、课题内容、课题的理论依据、参加人员、组织安排和分工、大概需要的时间、经费的估算等等。

第一是标题的拟定。课题在准备工作中已经确立了，所以开题报告的标题是不成问题的，把你研究的课题直接写上就行了。比如我曾指导过一组同学对伦教的文化诸如“伦教糕”、伦教木工机械、伦教文物等进行研究，拟定的标题就是“伦教文化研究”。

第二就是内容的撰写。开题报告的主要内容包括以下几个部分：

一、课题研究的背景。 所谓课题背景，主要指的是为什么要对这个课题进行研究，所以有的课题干脆把这一部分称为“问题的提出”，意思就是说为什么要提出这个问题，或者说提出这个课题。比如我曾指导的一个课题“伦教文化研究”，背景说明部分里就是说在改革开放的浪潮中，伦教作为珠江三角洲一角，在经济迅速发展的同时，她的文化发展怎么样，有哪些成就，对居民有什么影响，有哪些还要改进的。当然背景所叙述的内容还有很多，既可以是社会背景，也可以是自然背景。关键在于我们所确定的课题是什么。

二、课题研究的内容。课题研究的内容，顾名思义，就是我们的课题要研究的是什么。比如我校黄姝老师的指导的课题“佛山新八景”，课题研究的内容就是：“以佛山新八景为重点，考察佛山历史文化沉淀的昨天、今天、明天，结合佛山经济发展的趋势，拟定开发具有新佛山、新八景、新气象的文化旅游的可行性报告及开发方案。”

三、课题研究的目的和意义。

课题研究的目的，应该叙述自己在这次研究中想要达到的境地或想要得到的结果。比如我校叶少珍老师指导的“重走长征路”研究课题，在其研究目标一栏中就是这样叙述的：

1、通过再现长征历程，追忆红军战士的丰功伟绩，对长征概况、长征途中遇到了哪些艰难险阻、什么是长征精神，有更深刻的了解和感悟。

2、通过小组同学间的分工合作、交流、展示、解说，培养合作参与精神和自我展示能力。

3、通过本次活动，使同学的信息技术得到提高，进一步提高信息素养。

四、课题研究的方法。

在“课题研究的方法”这一部分，应该提出本课题组关于解决本课题问题的门路或者说程序等。一般来说，研究性学习的课题研究方法有：实地调查考察法（通过组织学生到所研究的处所实地调查，从而得出结论的方法）、问卷调查法（根据本课题的情况和自己要了解的内容设置一些问题，以问卷的形式向相关人员调查的方法）、人物采访法（直接向有关人员采访，以掌握第一手材料的方法）、文献法（通过查阅各类资料、图表等，分析、比较得出结论）等等。在课题研究中，应该根据自己课题的实际情况提出相关的课题研究方法，不一定面面俱到，只要实用就行。

五、课题研究的步骤。

课题研究的步骤，当然就是说本课题准备通过哪几步程序来达到研究的目的。所以在这一部分里应该着重思考的问题就是自己的课题大概准备分几步来完成。一般来说课题研究的基本步骤不外乎是以下几个方面：准备阶段、查阅资料阶段、实地考察阶段、问卷调查阶段、采访阶段、资料的分析整理阶段、对本课题的总结与反思阶段等。

六、课题参与人员及组织分工。

这属于对本课题研究的管理范畴，但也不可忽视。因为管理不到位，学生不能明确自己的职责，有时就会偷懒或者互相推诿，有时就会做重复劳动。因此课题参与人员的组织分工是不可少的。最好是把所有的参与研究的学生分成几个小组，每个小组通过民主选举的方式推选出小组长，由小组长负责本小组的任务分派和落实。然后根据本课题的情况，把相关的研究任务分割成几大部分，一个小组负责一个部分。最后由小组长组织人员汇总和整理。

七、课题的经费估算。

一个课题要开展，必然需要一些经费来启动，所以最后还应该大概地估算一下本课题所需要 的资金是多少，比如搜集资料需要多少钱，实地调查的外出经费，问卷调查的印刷和分发的费用，课题组所要占用的场地费，有些课题还需要购买一些相关的材料，结题报告等资料的印刷费等等。所谓“大军未动，粮草先行”，没有足够的资金作后盾，课题研究势必举步维艰，捉襟见肘，甚至于半途而废。因此，课题的经费也必须在开题之初就估算好，未雨绸缪，才能真正把本课题的研究做到最好。

10.房地产投资风险分析及防范

原发布者：龙源期刊网

摘要：房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。研究我国房地产投资风险的总体状况和变化趋势，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。本文主要分析探讨了房地产投资风险及防范策略，以供参阅。

关键词：房地产；投资风险；防范策略

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得经济收益的经济活动。作为一种投资额大、周期长、涉及面广、回报率高的投资类型，房地产投资时刻面临风险的挑战。处在经济迅速转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难。如何尽可能降低投资风险以期获得投资收益最大化，是每个房地产开发商的迫切要求与最终愿望。研究房地产投资风险的基本特征及我国房地产投资风险总体状况和变化趋向，对帮助房地产开发商规避风险与促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。

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